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今までのコーナーでは土地の評価をするには
売買対象の土地の形状により色々な
補正が必要であることを説明してきました。

今回は宅地売買規模による補正を説明します。

さて判りやすい例をお話しましょう。
平凡なサラリーマンAさんとエリートサラリーマンBさん
がある地域X市Y区Z町に住宅用土地を買おうとしています。

X市Y区Z町
用途地域:第一種住居地域
建蔽率/容積率:60%/200%
土地の基本取引相場(FLR)は100万円/坪
Aさんは建物込みで予算が3000万円まで
Bさんは建物込みで予算が4500万円までです。
また
Aさんは予算的に苦しいので狭小宅地に3階建てを
Bさんは予算がそこそこあるのでそこそこ広い敷地の
2階建てを希望します。

さて分譲会社が土地を売るときの単価はどのように設定するでしょうか?

◆指針◆
仮にAさんには15坪(≒50㎡)
  Bさんには30坪(≒100㎡)を分譲すると考えましょう。

容積率が200%の場合、単価では狭小宅地のほうが高く売れます。
なぜなら15坪の敷地であっても斜線制限等その他の制限を
考えなければ理論上30坪の家が建つからです。
また逆に30坪の敷地があっても容積いっぱいの60坪の家を
希望する人は広さのニーズや経済的なことを考慮しても
ほとんどいないのです。
すなわちある一定以上の宅地面積は結局は冗長であり
お庭や駐車場などのオープンスペースになるのです。
冗長性のある分だけ販売単価が安くなるのです。

また建物を加えた総額で考えた場合においても
3000万円前後の購入層と
4500万円前後の購入層では母集団の数で前者が圧倒的に多いでしょう。

すなわち3000万円台の家のほうが競争の原理が働き高値の相場が通ります。
一方4500万円の家を販売する場合は買い客の競争が少ないので、売り手と買い手比べた場合、買い手優位になり値交渉になる可能性もあります。すなわち相場は割安にせざるを得ません。

とどのつまり、敷地の広さによる
販売単価の補正値(%)は以下のような分布になると考えられます。

            建蔽率/容積率       建蔽率/容積率
敷地の広さ       60/200の地域      60/100の地域
12坪~15坪    114         90
15坪~20坪    106         97
20坪~25坪    100         100
25坪~30坪     95         100
30坪~40坪     90         100
40坪~50坪     83         92
50坪~        75         85



※これはもちろん理想的な形、間口の土地の場合を想定しているので
変形地の場合は以前に説明した補正をしてさらに評価を落とす必要があります。

前記の理論により容積率が高い200%の地域などでは狭小でも家が建つので単価が一般的には高くなります。
逆に容積率が100%以下の地域では狭小になると
家がよい間取りの建てられない為、高い単価は通りません。

だいたい土地売却の底値は建売分譲会社の買取値で下支えされており
相場の65%~80%の水準になります。(土地の加工状態による)
土地は大きくなればなるほどエンドユーザーに売るのは
難しくなり業者買い取りの出番となるでしょう。





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前回に引き続き土地の取引相場の指標となる
FLR値を発表します。
今回はH18-H19の京都市上京区の住宅地の土地相場です。

ここで基本地価相場FML値のおさらいをしておきます。

FML値とは
住宅地の地価を同じ基準で比較するために指数化した指標(坪単価)です。
そのために下記の同じ条件に換算して数値にしています。
・建築基準法上の4m道路に面する。
(旧の京都の外は6m道路にする地域もあります)
・間口は4.5mの長方形の土地とする。
・20~25坪の標準的な広さの土地
・勾配のない整形地


FML RATING
上京区西洞院通下長者町上る頭町    165
上京区裏築地町             145
上京区上御霊竪町            130
上京区下清蔵口町            125
上京区新町通寺ノ内上る道正町      120
上京区上立売通浄福寺西入姥ヶ榎木町   105
上京区上ノ下立売通御前西入堀川町   105
上京区大宮通鞍馬口下る東入新ン町   100
上京区裏門通一条下る今新在家町    100
上京区土屋通下長者町下る弁天町    95
上京区六軒町通一条上る若松町     90
上京区今出川通七本松西入真盛町    85
上京区下長者町通六軒町西入利生町   85
上京区仁和寺街道七本松東入一番町   80
平成19年6月現在 単位は[万円/坪]


IMG_0661s.jpg

伝統的な造りの外観の京町家の佇まいが美しい上京区禅昌院町(上京区小川通寺ノ内上るの宝鏡寺東)

◆回顧◆
こちらもやはり地下鉄烏丸線沿線が再評価されている格好です。
特に丸太町方面に行くほど評価は高くなります。
相場の水準が低いところと高いところでは2倍程度の格差がでてきております。
住宅地として最高値になるのは地価公示でも明らかですが
御所西地域でしょう。
こんばんわ

今回はH18-H19の京都市中京区の住宅値の土地の取引相場の
分析結果をFML値で発表したいと思います。
ここでFML値のおさらいをしておきます。

FML値とは
住宅地の時価ベースでの地価を同じ基準でいろんな地域を比較するために一定の条件に変換し指数化した指標(坪単価)です。
そのために下記の同じ条件に換算して数値にしています。
・建築基準法上の4m道路に面する。
(旧の京都の外は6m道路にする地域もあります)
・間口は4.5mの長方形の土地とする。
・20~25坪の標準的な広さの土地
・勾配のない整形地


FML RATING
中京区柳馬場通三条上る油屋町    265
中京区高倉通夷川上る福屋町     225
中京区室町通夷川下る鏡屋町     210
中京区富小路通二条上る鍛冶屋町   190
中京区蛸薬師通猪熊西入畳屋町    170
中京区六角通堀川西入岩上町     165
中京区六角通油小路西入越後町   140
中京区壬生御所ノ内町        135
中京区壬生馬場町          130
中京区西ノ京東月光町        130
中京区西ノ京池ノ内町        120
中京区西ノ京内畑町         105
中京区壬生松原町           90
中京区西ノ京馬代町          90
中京区壬生下溝町           85
中京区壬生森町            85
平成19年6月現在 単位は[万円/坪]


IMG_0652s.jpg

◆回顧◆

明らかな傾向としては地下鉄沿線の利便性が近年評価され
相場が高騰しています。特に御所南、御池周辺が際立ってます。
田の字地区の御池-四条間は商業地域のため、住宅地としてはなかなか売りにでませんが200万/坪を超えるエリアがほとんどだと思われます。

田の字の地区の高騰の一方でそれに次ぐエリアとして注目されているのが四条大宮-JR二条駅周辺です。準都心のイメージで売物件もそれなりの頻度ででてきますし歩いて駅に近し、四条の繁華街までも近しで
便利です。

土地の時価相場は専門家に必ず聞きましょう!
今回はいつも私が思うこと
O型という人種について語ります!

O型の人の性格傾向 
1)Ooraka おおらか  
包容力がある。度量がある。人間がデカイ?。
2)Osyaberi おしゃべり
  人と話すことが大好き。電話をかけるととまらない
3)Open オープン
  隠し事が苦手。楽しかったことも嫌だった事も話してオープンに
4)Omosiroi おもしろい
  人と楽しい話をしたり笑うのが大好き。天然ボケ多し
5)Otokorashii 男らしい
  豪快。積極的。ぐいぐいいく。
6)00zappa おおざっぱ
  ええ加減。細かいことは言わない。整理整頓はやや苦手
7)Occhokochoi おっちょこちょい
  けっこう慌てんぼう。

7つのOが象徴的です。私の独断と偏見ですから悪しからず。
今日は前回の土地評価の間口補正の話にちなんで
変形地の話をしたいと思います。

間口は狭いと
①建物の間取りが悪く使いづらい
②目立たない
③日当たりも悪い
ということで土地の評価増減の
補正するということを学びました。
http://naokin219.blog106.fc2.com/blog-entry-10.html

それと同様の考え方で
土地の形の良し悪しにも評点をつける必要があります。

間口が広くても奥が細まる三角形や台形の敷地、
手前の間口が狭く奥が間口が広い台形の敷地などは
長方形型の敷地と比べるとすべて
①間取りのプランがしにくい
②空地が有効に使えない
など悪条件になります。
こういった長方形以外の土地形状の場合
間口補正の変わりに土地形状補正をかけましょう。

Q.そこで質問
下記の4種の土地評価の補正係数を決めてください。
すべて30坪の土地で基準地を100とします。

20070620124330.jpg


A号は奥が広い台形、B号は台形、C号は三角形、D号は逆L型です。

補正評価としては100%~70%程度の補正評価をすることで
使いづらい土地に割安感を出します。

B号
B号はこの4つの中では一番長方形に近いので
高評価にはなります。
奥の間口を参考にして手前の間口との平均を取り
前回の間口補正を採用すればOKです。
90%といった感じです。

A号
A号はB号の逆さですが
前の間口が狭いのでB号と同じ評価はできません。
さらに低い82%程度の評価

C号
三角地C号は台形よりさらに厳しい評価で80点
お庭が取りにくいんですよね。
角地の場合は10%upでいいと思います。

D号
D号も考え方の基本は逆台形のA号と一緒です。
85点くらいにしておきましょう。
もっと細長い極端なL型であれば
厳しい目で70点くらいにするとよいと思います。

ポイントは
間口と土地の形の歪さをミックスして評価することだと思います。

以上


こんちわ

今回は私が研究してきた住宅地の土地の取引相場の指標を
発表したいと思います。

皆さんが新聞でよく目にする公示価格や路線価。
これは参考にはなりますが実際の時価相場とは
乖離が大きすぎます。(特に都会の場合)

なんとか一般人にわかりやすく
時価を数値化できないか??

そんな命題を実現すべく研究を重ねました。

そこで
①土地ごとの比較がし易い
②現実の時価に近い
土地売買取引相場の指標値を考案しました。

それが基本地価レートFML値(Fundamental Land Market Rating)
です。

本指標ではどんな立地であっても一旦下の条件に換算して
その地域の相場を算出しております。
そうすることで地域間の人気/競争率の比較などが容易です。
・標準的な広さ20~25坪程度とする(低層地域は30坪~40坪)
・標準的な道路幅員4mとする
・標準的な間口4.5mとする
・土地の形は長方形とする


今回は1回目で京都市下京区(H18-19シーズン)の
土地の相場(住宅地)の指標であるFML値を過去の売買事例から
検討しました。ご参考にしてください。


            FML RATING
下京区富小路通綾小路上る塗師屋町     230
下京区綾小路通西洞院東入る新釜座町    220
下京区間之町通五条上る朝妻町       185
下京区高倉通松原下る西入る福田寺町    165
下京区油小路通五条上る上金仏町      150
下京区新町通七条上る辰巳町        130
下京区新町通六条下る艮町         125
下京区若宮通り花屋町上る若宮町      120
下京区西酢屋町              95
下京区西新屋敷揚屋町           80
下京区櫛笥通り丹波口下る裏片町      75
下京区西七条北西野町           100*
下京区西七条南東野町           90*
下京区梅小路本町             85*

平成19年6月現在 単位は[万円/坪]


*は6m道路が基準になる地域(旧の京都の外)です

◆回顧
やはり田の字地区内の相場の高さが際立っております。
特に烏丸より東,五条より北が相場が高く人気に正比例しているようです。
また田の字地区の物件供給の少なさが響き
五条-七条間や堀川より西のエリアも大分相場が上がってきている
ような感じがしてます。
今後は京都駅周辺がトレンドになりそうですね。




おはようございます。

今回は不動産評価の話題に戻りまして
間口評価について説明します。

さて(式2)は
土地評価額=住宅地土地相場×道路幅員補正×間口補正×広さ補正
でした

さて間口とは何ぞや??

⇒間口とは土地が道路(建築基準法上)に接する幅のことです。

さて土地の間口が大きければどうなるのでしょうか?
人により意見は異なりますが、共通するのは
①建物の間口が広いので重厚感、高級感がでる
②建物の間口が広いとよい間取りがとれる
③間口が小さい場合と比べると採光(日当たり)がよい
さらに店舗・事務所の場合
④目立つ
というところでしょうか?

不動産の評価としても使い勝手がよく採光もよい
広い間口をより高く評価することとなります。

Q. 下の図をみてください。
4mの建築基準法上の道路に3つの土地が接道しています。
A、B、Cの各区画は66㎡(≒20坪)ですが
B号地の評価を100万円/坪としたときのA号地とC号地の評価は
どうしますか??考えてください

20070613093638.jpg


A.
旧の京都(御土居)内においては間口の狭い短冊形の土地が
多いので京間の2間半(5m)あれば及第点としています。
奥行きとの関係もありますが概算でいうと
2間=3.6m間口の場合は80%の評価です。
3間=5.4m間口の場合は105%程度の評価です。

少しシビアですが2間半も下回る間口の土地には厳しい評価を
下したほうがよいと思われます。
間口:奥行比は1:3で評点100点とする感じで評価してください。

下のような間口評価の補正値の分布になると思われます。


簡易係数表(奥行き15m程度の場合)
 間口(m)  補正係数(%)
2.7      63
3.1      72
3.6      80
4.0      90
4.5      96
5.0      100
5.4      105
6.3      113
7.2      120



狭小で15坪くらいになる場合4.5mで100点
逆に30坪くらいになる場合は5.4mで100点とする感覚でいいです。
以上です。

みなさん
こんばんわ。

今回は新聞紙面を見忘れた方のため、平成19年度の京都市の公示地価(住宅地)のランキングベスト20を掲載しておきます。
さて1位はどこになるのでしょうか?

左京区下鴨東梅ノ木町20番            402,000円 322㎡
左京区下鴨萩ヶ垣内町6番            390,000円  404㎡
上京区室町通下立売上る勘解由小路町156番     372,000円  213㎡
北区小山下花ノ木町23番             363,000円  176㎡
上京区新烏丸通下切通シ上る新烏丸頭町191番3   353,000円 180㎡
左京区下鴨宮河町62番3             352,000円 337㎡
北区小山西花池町1番9             350,000円  116㎡
北区小山東大野町9番               342,000円  222㎡
上京区一条通烏丸西入広橋殿町407番3     341,000円  296㎡
左京区下鴨南茶ノ木町2番9            340,000円  132㎡
左京区松ヶ崎桜木町20番2            340,000円  184㎡
左京区岡崎円勝寺町91番48            338,000円  389㎡
左京区下鴨蓼倉町61番48  334,000円 122㎡
北区上賀茂石計町41番4             330,000円  198㎡
北区小山下総町52番8               324,000円  185㎡
左京区下鴨宮崎町128番40            322,000円  176㎡
西京区桂南巽町121番2              321,000円 170㎡
上京区上長者町通り西洞院西入有春町175番2    318,000円 271㎡
左京区下鴨下川原町46番17            315,000円  347㎡
上京区上御霊前通烏丸東入上御霊前町393番4    309,000円  88㎡
東山区五条橋東6丁目583番60           309,000円 83㎡

(次点)
北区小山東玄以町21番1            307,000円  113㎡

(※単位は円/㎡です。)

中京区や下京区は都心にも関わらずランクインしていないのは
千本通りより東は商工業系の用途地域になるためです。

回顧

左京区の下鴨や北区の小山は毎年ランキング上位に入っている常連の
高級住宅街ですが、最近になって地価上昇及び躍進著しいのは
上京区の地下鉄沿線や西京区の桂です。
御所南学区の高騰に付随する形で上京区の御所西も相場が
上がってますね。
ミクロにみてもマクロにもても都心・駅近回帰で地価の二極化の様相が
明らかです。
今後もこの傾向が続くと考えております。


11月の不動産コンサルティング技能士試験に向けて
問題集を買いました。

不動産コンサルティング技能士は不動産業者にしか
認知されてない資格なのからか問題集・参考書の
種類が全然ないんです。。

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とりあえず↑買いました。
ちょっと高いですが。。
ま、しゃーない。
何よりも合格のためお給料UPのため。
合格ラインは約6割。
範囲が実務、事業、経済、金融、税制、建築、法律と広いのが
大変ですが宅建やFPを持っている人は比較的強いのではないでしょうか。

ちなみに試験の受験資格は宅建主任者か不動産鑑定士ならば
OKなのですが、登録は上記の資格を取得してから5年以上
らしいです。ガーン。。

誰かいいお勉強方法ご存知の方教えてくださいませ!
今回は道路幅員が地価に及ぼす影響についてお話します。

土地評価額=住宅地土地相場×道路幅員補正×間口補正×広さ補正 (式2)でしたね。

二つの道路の写真をみて比べてください。

(A)
IMG_0645s.jpg


(B)
IMG_0651s.jpg


(A)は京都市右京区で6mある道路です。
充分に広く車も離合でき日当たりもよさそうです。

一方(B)は京都市中京区で3.4mしかない道路です。
(細いですが建築基準法上の道路で建築はOK)
旧の京都市内では区画整理ができないため、このような道路がたくさん残っているのです。

Q 仮に(A)(B)を同じエリアにある道路とします。
(A)の補正値を100%とすると(B)の補正値は何%にしますか?

人によって80%だとか40%ぐらいだとかいろいろな意見があるでしょう。答えとして実際不動産の土地の値段に影響する補正値としては
75%前後が適正だと思います。
下に道路幅員の係数表を載せておきます。ご参考にしてください。


道路幅員-補正係数表(旧京都(御土居内)で4m道路を基本とする)
幅員(m)   補正値(%)
2.0      60
2.5      73
3.0      84
3.5      93
4.0      100
4.5      105
5.0      109
5.5      112
6.0      115


道路幅員-補正係数表 (秀吉の御土居の外で6m道路を基本とする)
幅員(m)   補正値(%)
2.0      54
2.5      64
3.0      72
3.5      79
4.0      85
4.5      90
5.0      94
5.5      97
6.0      100
7.0      103
8.0      105


不動産は目で見た直感も大切です。
ぱっと見て狭苦しい、陰気に見えてしまう立地は現実の市場評価も低いものです。


今回は(式2)の土地評価額について説明します
土地評価額=住宅地土地相場×道路幅員補正×間口補正×広さ補正

①住宅地土地相場
「このあたりの地域は坪70万円だ」とか基本となるいわゆる
土地の相場のことです。また後で定義しますが、標準の広さ、標準の間口、標準の道路幅員という基本条件でこの相場を定義しています。

②道路幅員補正
住宅地でも前面道路の幅員が広いほうが評価が高くなります。
道路幅員が広いほうが日当たりもよい、車が通りやすいし、高級感があります。しかし交通量が多すぎる道路は住宅地にはマイナスです。

③間口補正
間口の広い/狭いで評価額の補正をします。
これは土地の形状とも関係していますが
間口/奥行き比は1対2が理想と言われます。
したがって京都に多く見られる鰻の寝床のような
短冊形の土地、また末広がりの土地は評価が低くなります。
2間半以下の間口の土地は評価をぐっと落とします。

④広さ補正
規模が大きくなるほど相場通りでは売れなくなります。
例えば売買の単位が30坪が50坪になりますと市場での購入層が
限られるので、その分単価を落とす必要があります。


⑤その他補正
あとは前述の交通量とか家の向きで決まる採光なども
考慮してあげる必要があります。
角地両面道路も評価を上げなければなりません。

次回はそれぞれの補正について具体的なケースを見ながら
補正地の提案をしていきます。
前回は住宅の時価評価について定式化しましたね。
http://naokin219.blog106.fc2.com/blog-entry-3.html
復習してみましょう

住宅価格 ={(土地評価額+建物評価額)±補正値}×流通性比率

でしたね。
今回は土地評価額について述べたいと思います。
みなさんは土地を評価するといったらどんな事をイメージされますか?
土地評価はいろんな要素が複雑に絡み合います。
①立地 ②前面道路の幅員 ③間口 ④広さ(規模)
⑤土地の形 ⑥日当たりと道路の向き
これらをすべて評価するのは大変ですが少なくとも
①~④まではしっかり評価する必要があります。

定式化するとこんな風になります。

土地評価額=住宅地土地相場×道路幅員補正×間口補正×広さ補正
×その他補正 (式2)

(式2)の意味についてはまた次回で説明します
 

今日は不動産業の営業のお仕事中に二条駅の東、
御池通り沿いに町家のオムライス家さんを発見!

店の名は!!
「おむら家」
IMG_0644s.jpg


町家の中は店の間は土間でカウンタ、奥には座敷で畳があり
火袋(吹き抜け)やいい和風のお庭がありました。

IMG_0636ss.jpg


吹き抜けの階段にはゴージャスなシャンデリアが・・

きのこオムライスを注文したのですが
デミグラスソースにとろけるチーズが入ってなかなかのお味。
しかーし!!肝心の写真とるのをわすれておりました。。

是非一度足をお運びくださいませ
みなさん、こんばんわ

前回は一般の不動産の売買は時価で価格を
決めると述べました。
では時価とは何でしょうか?

ズバリ時価とは需要と供給のバランスにより自由競争で
価格が決まることなのです。

判りやすくいいますと
①雰囲気のよい人気のあるエリアや駅から近い便利なエリアは高い
②逆に不便な場所、雰囲気が悪い(治安が悪い、陰気)場所は安い
③建物は良し悪しや新旧がそのまま値段に反映される。
④相場より高い物件は売れ残り結局値下げになります。

不動産時価評価モデル(住宅)は次のように定式化されます。

住宅価格 ={(土地評価+建物評価)±補正値}×流通性比率
(式1)
この式1について次回から細かく見ていきましょう。
本日は不動産売買の初歩です。

Q質問
さて、あなたのお家を一般市場で売買するときは
どのようにして売れる価格が決まるのでしょうか??
あなたは我が家の査定価格をどのように計算しますか?



ここで不動産価格の種類について説明します。

新聞でよく目にするのは
①公示価格
②基準値価格
③路線価(相続税評価額)

④固定資産税評価額です。

①公示価格は国土交通省が土地取引の指標を与えるために
全国の都市で標準値を選び1年に1回発表するものです。
(※これは新聞に掲載されます)
②基準値価格は①を補完する意味合いで都道府県が
一年に1回発表します
③路線価(相続税評価額)は相続時の財産評価や銀行の担保評価などに広く利用されます。路線価は道路ごとに値段が付いていますので
その道路に接道している宅地の広さを掛けると評価額になります。
詳しくは国税庁の路線価HP
http://www.rosenka.nta.go.jp/
④固定資産税評価額はご存知の通り、固定資産税を決めるために使われる価格です。市役所・区役所等で所有者が交付を受ける事が出来ます。

価格対比のために
①を100%とすると
②も100%
③は80%
④は70%といわれております。



さて最初の質問に戻りましょう
A答え
実は答えは上の4つのどれでもありません。
答えは⑤時価(市場価格)です。

だからあなたが不動産屋さんから売りたいと思っている不動産
(土地)を路線価や公示価格で買いましょう!
と言われた場合、上手く丸め込まれている可能性があります。


●一般的に、大都市圏の中心部や商業地、観光地になると路線価、
公示価格と時価の乖離が大きくなります。
覚えておいてください。

(都会) 路線価<公示価格<時価
(二流都市) 路線価<公示価格<=時価
(田舎) 時価<=路線価
(山)  時価<<路線価 もしくは売れない。。 


次回は時価の決まり方について説明していきます!
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