2008.08.14
京都の玄関口と本願寺周辺 Ａ９
おはようございます。
にしむらは昨日から漸くお盆休みに突入です。
恒例の京都の街の資産価値分析のレポートは第9回目になりました。
今回は下京区の東南部 京都駅北・本願寺周辺です。
エリアは堀川通より東、河原町通より西（七条以南は高倉通より西）、
五条通りより南、京都駅(線路)より北で定義しました。
元学区でいいますと 醒泉、尚徳、稚松、植柳、皆山、安寧学区の
あたりになります。
このエリアのうち五条通-七条通間は歴史的に1000年以上の間
きちんと京都の賑やかな市街地を形成してきた場所です。
ただし平安後期以降を四条烏丸のあたりに成立した
「下京」は商業の街で庶民の町人や商工業者に支えてられた下町でした。
身分を問わず住みたがるのは昔から四条より北でしたから
当時にしても五条以南というのは基本的に下町だったのでしょう。
ですが六条-七条あたりにできた東市、西市という市場は
当時の十数万といわれた様々な身分、職業の京都の人々の生活を支える
経済基盤だったに違いありません。
そしてこのエリアで目立つ存在は鎌倉時代に成立した本願寺であります。
江戸時代になる直前に本願寺は堀川六条の西本願寺（真宗本願寺派本山）と
烏丸六条の東本願寺（真宗大谷派本山）に別れました。
両者とも本山ですので年間の参拝客も多いのですが
その周囲は門前町として栄え、老舗の仏具屋、仏壇屋、数珠屋、法衣店などで
今も賑わいがあります。
また元皆山学区には宿場が多いのが特徴。
昔から参拝客のための詰所という宿場があったのですが
これが現在の旅館の原型になっているようです。
住宅としてはマンションが極めて少なく、京町家のような古い和風家屋が多いです。
改装され利用されるケースも多く、町家の取り壊しが多い昨今、
格子のある伝統的な家屋と景観デザインを意識された新築住宅は
このエリアの美しく京都らしい和風景観を醸成しております。
さて、西洞院川より東の七条通−塩小路通間通は幕末には
荒野か田園地帯だったようですが時は明治10年。
この地に京都駅という全国に誇る観光都市に一大ターミナルが出来ました。
繁華街だった四条河原町の近くに京都駅がなぜ出来なかったのかという議論は
�‥租�的な家屋と文化財や寺社など様々な難しい問題があり、市民感情の反発を避けたかった。
�⊆珪�-八条の辺は寂れていたので用地買収が容易だった。
このあたりが大きな理由でしょう。
その後京都駅北部には様々な施設が建設されます。
下京区役所と消防局と警察署などの行政機能と
西には郵便局と竹田病院。そしてたくさんのホテル。
大手の法人の本社ビル、京都支店のオフィスビル、
業務商業としての機能もあります。
そして平成になり京都駅にさらなる飛躍の転機が訪れます。
平成9年の平安遷都1200年の記念事業の一つで京都駅ビルの建替えることになったのです。
京都駅ビル（JR西日本）の設計は、日本の鉄道駅舎としては
異例の国際指名コンペ方式で行われ、新駅ビル設計者には
原広司、安藤忠雄、池原義郎、黒川紀章、ジェームス・スターリング、
バーナード・チュミ、ペーター・ブスマンの7名の名だたるの建築家が指名されました。
設計審査の結果、先ず原広司案、安藤案、スターリング案の3案に絞り込まれ、
更なる協議を経て、原広司案が最終案として採用されました。
ガラス張りのモダンな巨大建築物でホテルグランビアと百貨店の伊勢丹との
複合型施設として新京都駅が開業しました。
外観デザインが京都らしくないという異論もありますが、
私は先進的でモダンなデザインや吹き抜けや空中回廊、屋上ある楽しい空間が大好きです。
京都では数少ないムードのある場所ですよね。
それに大階段や室町広場でコンサートやいろんなイベントがあるのも嬉しい。
今では自慢できる京都の顔だとも思っています。
駅中心に人が集まり商業的な利用価値が高まる昨今。
この下京区の最南部の地価は日増しに高まるばかりです。
大型量販電気店ビックカメラ、ヨドバシカメラの台頭、駅ナカ施設の設置。
北に大きな東西の本願寺があるのが足かせになり、
商業地域としての用地が少ないのが大変残念なのですが、
今後のますますの発展が期待できる地域です。
住宅の地価はやはり烏丸通が中心軸です。
五条通から南に行くに従い、七条通りまで地価は徐々に下がりますが
ある程度南へ来ると逆に京都駅までの距離が近くなるという商業的利用価値が
高くなるため地価が上ります。
住宅も同様で京都駅に近い場所は高い賃料です。
そして東西に関してはこのエリアでは烏丸から東に行き過ぎると
地価がぐっと落ちるので高掴みしないよう注意が必要です。
余談ですが。五条より南部の河原町通以東は五条楽園（七条新地）という遊郭街でした。
昭和33年の赤線廃止で現在は寂れ、一部で御茶屋さんが残る程度ですが
高瀬川周辺にはやくざさんがおられたり、歴史的にも特殊な場所であることの影響があります。
タイムスリップしたかのような歴史情緒は残っているのですけどね。。
また七条通以南、高倉通りより東の崇仁学区は歴史的には旧市街地から外れたエリアで
かなり寂れた下町ですが、京都市により整備されているので売物件は
ほとんど出てこないでしょう。
マンションでは交通的・商業的な利便性から売買も賃貸も大きな需要があります。
分譲マンションはＪＲでの通勤で京阪神に通う中流以上のＤＩＮＫＳやカップル向けが中心です。
購入層の中には新幹線で関東、関西間を行き来するパワーエリートもいるかもしれません。
このような京都駅北の売買マーケットは床面積が増えても分譲単価は変わらない
都心型の分布をしております。
但し、四条周辺の下京区と違うのは単身者や夫婦向けでも平均分譲面積が広いこと。
富裕層は広々としたマンションを好むことが要因です。
駅周辺では利用価値が年々高くなっていることから
当時は安かった分譲マンションの価値が高まっております。
賃料と比べても割安な水準ではないでしょうか？
築10年程度70�屬離泪鵐轡腑鵑杷�間賃料との還元利回りは6.5％と
烏丸沿線でもかなり高い水準です。
将来の供給圧力もなく、地価が値下りしにくいエリアですのでにしむらとしては
資産運用のための収益物件の購入をお勧めしたいエリアです。
A8Ｅ 京都駅北・東本願寺周辺 エリアデータ
小学校区 植柳小学校、六条院小学校、醒泉小学校
中学校区 下京中学校
標準土地相場（ＦＬＲ） 110〜150万円/坪
ファミリータイプ物件の賃料 12万円〜18万円/坪
中古マンションの平均販売分譲相場
築 1年〜5年 172万円/坪
築 6年〜10年 138万円/坪
築 11年〜20年 115万円/坪
中古マンションの流通価格帯 1000万円〜6000万円
ボリュームゾーン 1800万円〜4500万円
還元利回り 6.54%
分譲マンションの数 約13棟
顧客ターゲット ＤＩＮＫＳ シングル ビジネスエリート層
平成20年７月現在
にしむらは昨日から漸くお盆休みに突入です。
恒例の京都の街の資産価値分析のレポートは第9回目になりました。
今回は下京区の東南部 京都駅北・本願寺周辺です。
エリアは堀川通より東、河原町通より西（七条以南は高倉通より西）、
五条通りより南、京都駅(線路)より北で定義しました。
元学区でいいますと 醒泉、尚徳、稚松、植柳、皆山、安寧学区の
あたりになります。
このエリアのうち五条通-七条通間は歴史的に1000年以上の間
きちんと京都の賑やかな市街地を形成してきた場所です。
ただし平安後期以降を四条烏丸のあたりに成立した
「下京」は商業の街で庶民の町人や商工業者に支えてられた下町でした。
身分を問わず住みたがるのは昔から四条より北でしたから
当時にしても五条以南というのは基本的に下町だったのでしょう。
ですが六条-七条あたりにできた東市、西市という市場は
当時の十数万といわれた様々な身分、職業の京都の人々の生活を支える
経済基盤だったに違いありません。
そしてこのエリアで目立つ存在は鎌倉時代に成立した本願寺であります。
江戸時代になる直前に本願寺は堀川六条の西本願寺（真宗本願寺派本山）と
烏丸六条の東本願寺（真宗大谷派本山）に別れました。
両者とも本山ですので年間の参拝客も多いのですが
その周囲は門前町として栄え、老舗の仏具屋、仏壇屋、数珠屋、法衣店などで
今も賑わいがあります。
また元皆山学区には宿場が多いのが特徴。
昔から参拝客のための詰所という宿場があったのですが
これが現在の旅館の原型になっているようです。
住宅としてはマンションが極めて少なく、京町家のような古い和風家屋が多いです。
改装され利用されるケースも多く、町家の取り壊しが多い昨今、
格子のある伝統的な家屋と景観デザインを意識された新築住宅は
このエリアの美しく京都らしい和風景観を醸成しております。
さて、西洞院川より東の七条通−塩小路通間通は幕末には
荒野か田園地帯だったようですが時は明治10年。
この地に京都駅という全国に誇る観光都市に一大ターミナルが出来ました。
繁華街だった四条河原町の近くに京都駅がなぜ出来なかったのかという議論は
�‥租�的な家屋と文化財や寺社など様々な難しい問題があり、市民感情の反発を避けたかった。
�⊆珪�-八条の辺は寂れていたので用地買収が容易だった。
このあたりが大きな理由でしょう。
その後京都駅北部には様々な施設が建設されます。
下京区役所と消防局と警察署などの行政機能と
西には郵便局と竹田病院。そしてたくさんのホテル。
大手の法人の本社ビル、京都支店のオフィスビル、
業務商業としての機能もあります。
そして平成になり京都駅にさらなる飛躍の転機が訪れます。
平成9年の平安遷都1200年の記念事業の一つで京都駅ビルの建替えることになったのです。
京都駅ビル（JR西日本）の設計は、日本の鉄道駅舎としては
異例の国際指名コンペ方式で行われ、新駅ビル設計者には
原広司、安藤忠雄、池原義郎、黒川紀章、ジェームス・スターリング、
バーナード・チュミ、ペーター・ブスマンの7名の名だたるの建築家が指名されました。
設計審査の結果、先ず原広司案、安藤案、スターリング案の3案に絞り込まれ、
更なる協議を経て、原広司案が最終案として採用されました。
ガラス張りのモダンな巨大建築物でホテルグランビアと百貨店の伊勢丹との
複合型施設として新京都駅が開業しました。
外観デザインが京都らしくないという異論もありますが、
私は先進的でモダンなデザインや吹き抜けや空中回廊、屋上ある楽しい空間が大好きです。
京都では数少ないムードのある場所ですよね。
それに大階段や室町広場でコンサートやいろんなイベントがあるのも嬉しい。
今では自慢できる京都の顔だとも思っています。
駅中心に人が集まり商業的な利用価値が高まる昨今。
この下京区の最南部の地価は日増しに高まるばかりです。
大型量販電気店ビックカメラ、ヨドバシカメラの台頭、駅ナカ施設の設置。
北に大きな東西の本願寺があるのが足かせになり、
商業地域としての用地が少ないのが大変残念なのですが、
今後のますますの発展が期待できる地域です。
住宅の地価はやはり烏丸通が中心軸です。
五条通から南に行くに従い、七条通りまで地価は徐々に下がりますが
ある程度南へ来ると逆に京都駅までの距離が近くなるという商業的利用価値が
高くなるため地価が上ります。
住宅も同様で京都駅に近い場所は高い賃料です。
そして東西に関してはこのエリアでは烏丸から東に行き過ぎると
地価がぐっと落ちるので高掴みしないよう注意が必要です。
余談ですが。五条より南部の河原町通以東は五条楽園（七条新地）という遊郭街でした。
昭和33年の赤線廃止で現在は寂れ、一部で御茶屋さんが残る程度ですが
高瀬川周辺にはやくざさんがおられたり、歴史的にも特殊な場所であることの影響があります。
タイムスリップしたかのような歴史情緒は残っているのですけどね。。
また七条通以南、高倉通りより東の崇仁学区は歴史的には旧市街地から外れたエリアで
かなり寂れた下町ですが、京都市により整備されているので売物件は
ほとんど出てこないでしょう。
マンションでは交通的・商業的な利便性から売買も賃貸も大きな需要があります。
分譲マンションはＪＲでの通勤で京阪神に通う中流以上のＤＩＮＫＳやカップル向けが中心です。
購入層の中には新幹線で関東、関西間を行き来するパワーエリートもいるかもしれません。
このような京都駅北の売買マーケットは床面積が増えても分譲単価は変わらない
都心型の分布をしております。
但し、四条周辺の下京区と違うのは単身者や夫婦向けでも平均分譲面積が広いこと。
富裕層は広々としたマンションを好むことが要因です。
駅周辺では利用価値が年々高くなっていることから
当時は安かった分譲マンションの価値が高まっております。
賃料と比べても割安な水準ではないでしょうか？
築10年程度70�屬離泪鵐轡腑鵑杷�間賃料との還元利回りは6.5％と
烏丸沿線でもかなり高い水準です。
将来の供給圧力もなく、地価が値下りしにくいエリアですのでにしむらとしては
資産運用のための収益物件の購入をお勧めしたいエリアです。
A8Ｅ 京都駅北・東本願寺周辺 エリアデータ
小学校区 植柳小学校、六条院小学校、醒泉小学校
中学校区 下京中学校
標準土地相場（ＦＬＲ） 110〜150万円/坪
ファミリータイプ物件の賃料 12万円〜18万円/坪
中古マンションの平均販売分譲相場
築 1年〜5年 172万円/坪
築 6年〜10年 138万円/坪
築 11年〜20年 115万円/坪
中古マンションの流通価格帯 1000万円〜6000万円
ボリュームゾーン 1800万円〜4500万円
還元利回り 6.54%
分譲マンションの数 約13棟
顧客ターゲット ＤＩＮＫＳ シングル ビジネスエリート層
平成20年７月現在
2008.08.06
京都らしい風情と格式あるお寺と Ｄ１ 知恩院周辺
どもども！
にしむらです。
恒例になりました、にしむ不動産情報局の
京都の街の資産価値分析のコーナー
これまで烏丸地下鉄沿線が続いておりました。
第8回は趣きを変えまして東山区北部
知恩院周辺の街の資産価値の分析をしていきたいと思います。
今回のこのエリア東山区の東北部にあたり
北は三条通 西は東大路通 南は八坂神社、円山公園で
定義させていただきました。
元学区でいいますと粟田小学校区になります。
粟田口の歴史的背景から入りましょう。
京都に遷都される以前の太古の時代
このエリアには土着の豪族で粟田氏が勢力を振るっておりました。
粟田氏の勢力範囲は粟田郷と称され、現在の粟田口を中心にして、古代は賀茂川の東から東山山系の西麓辺り一帯であったことが、古事記や日本書紀に垣間見ることが出来ます。
粟田の名は現在の東山区東北部の土地に名を残すのみで終わってしまうのですが
平安時代にになると粟田山のなだらかな山麓、そしてそこからの風景や清流の白川があるこの地は平安京の郊外として、別荘や山荘に適した所として栄え、右大臣藤原良相の粟田院、関白藤原道兼(道長の兄）の粟田殿、などが建ち並び この頃、平安京で最も栄えた所となりました。
鎌倉時代に入ると粟田郷は荘園地化されていきます。 そして、南北朝時代から室町時代にかけて、粟田郷の荘園は青蓮院領となっていきます。青蓮院は代々皇族が住職を勤めた
格式の高いお寺で粟田御所とも呼ばれております。
中世になりますと応仁の乱、信長入京等戦が多くなり粟田郷も京の出入口として、
大きな影響を受けました。更に応仁の乱が粟田郷を直撃し、粟田口一帯に人家は消え、寂れ果てた荒無の地となってしまいました
江戸時代の初期、寛永以後から家が建ちだし、庄や村を形成していきます。
現在の粟田口エリア以西は町地として賑わいがでてきます。
粟田口の南部になる知恩院は浄土宗の開祖の法然上人の住房であったこの地に
建立されたものです。現存の三門、本堂（御影堂）をはじめとする壮大な伽藍が建設されるのは江戸時代に入ってからで徳川の三代をかけて築きあげられたものです。
粟田口の蹴上では明治に入ると文明開化で日本発の近代化プロジェクトが動き出します。
・琵琶湖疎水事業の一環として建設された日本発の蹴上インクライン
・日本発の事業用の蹴上水力発電所
・日本発の鉄筋コンクリート
・日本発のチンチン電車
疎水とその周辺は景観も美しく、今日では京都の歴史と一体となった
歴史文化遺産として市民や訪れる観光客に潤いをもたらしています。
では不動産評価に移りましょう。
京都市内でも景観が美しく、古くからの歴史があり、
街も適度な新陳代謝と賑わいがあります。
そして交通の利便性にも富むという稀有のエリアです。
売買で物件が売り出されることも少ないので、地価も非常に高いです。
この地の良いところは観光客は多いのですが
東大路通以西のような祇園の繁華街の猥雑さがなく
静かであるところでしょう。
ただし観光地という色が強いため
地域の生活観にはやや欠けるところがあり
生活雑貨や日常の食料品店は少ない気がします。
古川町商店街や東大路通り沿いには昔からのお店や
オシャレな軽食のできるお店もできておりますので散策には事欠きません。
蹴上の都ホテルは明治時代に客室数日本一を誇った有名ホテルで
現在はウェスティン都ホテル京都となりましたが、ウェディングを中心とした
様々な催しが日々行れております。
この地域では小学校のさらなる統合が進むと予想されており
子育てのファミリーはあまり多くはないでしょう。
ですが、この京都らしい雰囲気を求めて富裕層や他府県のお金持ちが流れてきます。
東山区のマンションの売買の上位は粟田口三条坊町にある
マンションの３つが占めており1億円超えのマンションも動きがあります。
高級感では東山の１，２を争う地域で、地下鉄「東山駅」か近いという利便性も伴うので
流通性は高い地域だと考えます。
ただし、マンションは間取りの大きな分譲タイプと賃貸に近いシングルタイプで
分譲相場がまったく異なります。専有面積が大きいほど坪単価が高くなります。
土地の相場は西部の疎水近くが最も高く、東の蹴上駅方面へ行けば傾斜もあり
それに伴い地価が低くなります。
また山の近くの市街化調整区域は建築に制限があるので要注意です。
収益性については事例不足でなんとも言えませんが
期間限定で京都らしい風情のある場所に住みたい方は潜在的におられます。
通常の賃貸より貸家による短期のウィークリーやマンスリーのゲストハウスなどが
ニーズと合うのかもしれません。
Ｄ１ 知恩院（白川・粟田口）周辺 エリア データ
小学校区 白川小学校
中学校区 弥栄中学校
標準土地相場（ＦＬＲ） 90〜140万円/坪
ファミリータイプ物件
（70��/築10年程度）の賃料 10万円〜15万円/坪 (事例不足にて未知数)
中古マンションの平均販売分譲相場
築 1年〜10年 173万円/坪
築 11年〜20年 158万円/坪
築 21年〜30年 100万円/坪
中古マンションの流通価格帯 1000万円〜10000万円
利回り 4,46%
分譲マンションの数 約12棟
顧客ターゲット 超富裕層 多府県のリッチ層、セカンドハウス層
平成20年7月現在
にしむらです。
恒例になりました、にしむ不動産情報局の
京都の街の資産価値分析のコーナー
これまで烏丸地下鉄沿線が続いておりました。
第8回は趣きを変えまして東山区北部
知恩院周辺の街の資産価値の分析をしていきたいと思います。
今回のこのエリア東山区の東北部にあたり
北は三条通 西は東大路通 南は八坂神社、円山公園で
定義させていただきました。
元学区でいいますと粟田小学校区になります。
粟田口の歴史的背景から入りましょう。
京都に遷都される以前の太古の時代
このエリアには土着の豪族で粟田氏が勢力を振るっておりました。
粟田氏の勢力範囲は粟田郷と称され、現在の粟田口を中心にして、古代は賀茂川の東から東山山系の西麓辺り一帯であったことが、古事記や日本書紀に垣間見ることが出来ます。
粟田の名は現在の東山区東北部の土地に名を残すのみで終わってしまうのですが
平安時代にになると粟田山のなだらかな山麓、そしてそこからの風景や清流の白川があるこの地は平安京の郊外として、別荘や山荘に適した所として栄え、右大臣藤原良相の粟田院、関白藤原道兼(道長の兄）の粟田殿、などが建ち並び この頃、平安京で最も栄えた所となりました。
鎌倉時代に入ると粟田郷は荘園地化されていきます。 そして、南北朝時代から室町時代にかけて、粟田郷の荘園は青蓮院領となっていきます。青蓮院は代々皇族が住職を勤めた
格式の高いお寺で粟田御所とも呼ばれております。
中世になりますと応仁の乱、信長入京等戦が多くなり粟田郷も京の出入口として、
大きな影響を受けました。更に応仁の乱が粟田郷を直撃し、粟田口一帯に人家は消え、寂れ果てた荒無の地となってしまいました
江戸時代の初期、寛永以後から家が建ちだし、庄や村を形成していきます。
現在の粟田口エリア以西は町地として賑わいがでてきます。
粟田口の南部になる知恩院は浄土宗の開祖の法然上人の住房であったこの地に
建立されたものです。現存の三門、本堂（御影堂）をはじめとする壮大な伽藍が建設されるのは江戸時代に入ってからで徳川の三代をかけて築きあげられたものです。
粟田口の蹴上では明治に入ると文明開化で日本発の近代化プロジェクトが動き出します。
・琵琶湖疎水事業の一環として建設された日本発の蹴上インクライン
・日本発の事業用の蹴上水力発電所
・日本発の鉄筋コンクリート
・日本発のチンチン電車
疎水とその周辺は景観も美しく、今日では京都の歴史と一体となった
歴史文化遺産として市民や訪れる観光客に潤いをもたらしています。
では不動産評価に移りましょう。
京都市内でも景観が美しく、古くからの歴史があり、
街も適度な新陳代謝と賑わいがあります。
そして交通の利便性にも富むという稀有のエリアです。
売買で物件が売り出されることも少ないので、地価も非常に高いです。
この地の良いところは観光客は多いのですが
東大路通以西のような祇園の繁華街の猥雑さがなく
静かであるところでしょう。
ただし観光地という色が強いため
地域の生活観にはやや欠けるところがあり
生活雑貨や日常の食料品店は少ない気がします。
古川町商店街や東大路通り沿いには昔からのお店や
オシャレな軽食のできるお店もできておりますので散策には事欠きません。
蹴上の都ホテルは明治時代に客室数日本一を誇った有名ホテルで
現在はウェスティン都ホテル京都となりましたが、ウェディングを中心とした
様々な催しが日々行れております。
この地域では小学校のさらなる統合が進むと予想されており
子育てのファミリーはあまり多くはないでしょう。
ですが、この京都らしい雰囲気を求めて富裕層や他府県のお金持ちが流れてきます。
東山区のマンションの売買の上位は粟田口三条坊町にある
マンションの３つが占めており1億円超えのマンションも動きがあります。
高級感では東山の１，２を争う地域で、地下鉄「東山駅」か近いという利便性も伴うので
流通性は高い地域だと考えます。
ただし、マンションは間取りの大きな分譲タイプと賃貸に近いシングルタイプで
分譲相場がまったく異なります。専有面積が大きいほど坪単価が高くなります。
土地の相場は西部の疎水近くが最も高く、東の蹴上駅方面へ行けば傾斜もあり
それに伴い地価が低くなります。
また山の近くの市街化調整区域は建築に制限があるので要注意です。
収益性については事例不足でなんとも言えませんが
期間限定で京都らしい風情のある場所に住みたい方は潜在的におられます。
通常の賃貸より貸家による短期のウィークリーやマンスリーのゲストハウスなどが
ニーズと合うのかもしれません。
Ｄ１ 知恩院（白川・粟田口）周辺 エリア データ
小学校区 白川小学校
中学校区 弥栄中学校
標準土地相場（ＦＬＲ） 90〜140万円/坪
ファミリータイプ物件
（70��/築10年程度）の賃料 10万円〜15万円/坪 (事例不足にて未知数)
中古マンションの平均販売分譲相場
築 1年〜10年 173万円/坪
築 11年〜20年 158万円/坪
築 21年〜30年 100万円/坪
中古マンションの流通価格帯 1000万円〜10000万円
利回り 4,46%
分譲マンションの数 約12棟
顧客ターゲット 超富裕層 多府県のリッチ層、セカンドハウス層
平成20年7月現在
2008.07.26
ハチセのホームタウン Ａ８Ｅ 田の字南東
ども おはようございます。
にしむらです。
京都のあなたの町の資産価値を計るこのコーナー
連載7回目になりました。
今回は私の会社ハチセのホームタウンになります
田の字地区の南東ブロック（下京区）になります。
このエリアは西が烏丸通り、東が鴨川、北が四条通、南が五条通で
定義をしております。
ちなみに元学区では豊園、有隣、開智、永松学区になり
現在では統廃合により洛央小学校になっております。
そしてこのエリアは東は京極通り（寺町通）までは平安時代から
ずっと碁盤の目があったエリアでした。ただし応仁の乱になり
戦乱の世になりますと高倉通りより東は荒野になっていたといいます。
信長-秀吉と政権交代が続いた後、京都大改造が行われ
現在の短冊形の市街地ができたようです。
江戸時代以降は商工業がいっそう栄えております。
老舗も御池-四条間と比べれば少ないですが
それでも数多く残っております。
吉田宗兵衛商店（茶道具商） 加茂定仏壇店（仏具）
川上漆器（漆器） 井助商店（漆器）
京都島津（京人形） 中野伊助（数珠、数珠袋） 亀井数珠店（数珠屋）
国友鉄砲火薬店 ゑびや（そば） 石田旭山印刷（大日本スクリーン�蠅料或函�
みすや忠兵衛（みすや針）
などです。
そして現代は烏丸−河原町を中心に大商業圏が形成され、阪急や地下鉄が通りました。
近年は人の都心回帰の動きが強いです。
交通面、商業面において利便性が高く、オフィスに近い場所で
しかも手ごろな値段のマンションが多い、従って単身者、夫婦が住むのに都合がよい
そんな地域になってきております。
また統合された洛央小学校にも人気があり、ファミリー向け住居の
需要も根強いものがあります。
マンションの分譲相場は烏丸より西部と比べれば高い水準で、
特に築10年くらいのマンションになってくるとその差が大きくなります。
土地の相場では北が高く、南が低い。烏丸より河原町がやや相場が
高いという水準かと思います。 ただし、総額でいえば４０００万円までの
物件の動きが強く、御池界隈のように５０００万円以上の高額帯が
よく売れるという感じではありません。
一戸建ての家を欲しい方は五条通り寄りであれば、
なんとか５０００万円でそこそこの間取りの家が購入できるかなと言う
地域です。
ただ近年の人気は河原町よりも烏丸だということは付け加えておきます。
若者の街である河原町よりも大人の遊べる街＝烏丸というところの差かと思います。
烏丸、四条の幹線道路ではオフィスビルの建替えが着々と進んでおります。
そしてオシャレな店舗（飲食）の波は徐々に四条通りから南へと進み、
綾小路通り、仏光寺通りあたりまで着ており、お昼間や夜はサラリーマンで賑わいを
見せる変化が出てきております。
木屋町通りは四条より北部に見られる風俗性はなく
高級なお料理屋さんが並びます。
明治創業の高級料理旅館を「鮒鶴」を再生した複合型施設
Ｒｉｖｅｒ Ｏｒｉｅｎｔａｌ は耐震面の不安で訴訟問題になったのが最終的に決着し
ＦＵＮＡＴＳＵＲＵ KYOTO Ｋａｍｏｇａｗａ Ｒｅｓｏｒｔ として蘇ったようです。
川床のある伝統的な造りの結婚式会場として人気を呼びそうです。
街の大きな変化といえば寺町通りもそうです。
以前の電気屋街は京都駅前に集中するビックカメラやこれから建つ
ヨドバシカメラなどの大手量販店にお株を奪われ徐々に姿を消していっております。
そして賃貸・分譲マンションやダイニングのお店や美容室等、衣食住に関わる店舗へと変化があります。
街は時代の変化や経済的な合理性のもと、姿をどんどん変えていきます。
四条通近くに著しく増えたコインパーキング。。
果たしてエネルギーが高騰する今後は需要があるのでしょうか？
疑問です。
わたしは昔の京都の面影も残しながら、変わって欲しいなと願います。
今後が楽しみです。
A8Ｅ 田の字（南東）エリア データ
小学校区 洛央小学校
中学校区 下京中学校
標準土地相場（ＦＬＲ） 140〜240万円/坪
ファミリータイプ物件の賃料 15万円〜18万円/坪
中古マンションの平均販売分譲相場
築 1年〜5年 177万円/坪
築 6年〜10年 160万円/坪
築 11年〜20年 127万円/坪
築 21年〜30年 104万円/坪
中古マンションの流通価格帯 1000万円〜4000万円
ボリュームゾーン 1500万円〜3500万円
利回り 6.23%
分譲マンションの数 約35棟
顧客ターゲット カップル シングル ファミリー
平成20年6月現在
にしむらです。
京都のあなたの町の資産価値を計るこのコーナー
連載7回目になりました。
今回は私の会社ハチセのホームタウンになります
田の字地区の南東ブロック（下京区）になります。
このエリアは西が烏丸通り、東が鴨川、北が四条通、南が五条通で
定義をしております。
ちなみに元学区では豊園、有隣、開智、永松学区になり
現在では統廃合により洛央小学校になっております。
そしてこのエリアは東は京極通り（寺町通）までは平安時代から
ずっと碁盤の目があったエリアでした。ただし応仁の乱になり
戦乱の世になりますと高倉通りより東は荒野になっていたといいます。
信長-秀吉と政権交代が続いた後、京都大改造が行われ
現在の短冊形の市街地ができたようです。
江戸時代以降は商工業がいっそう栄えております。
老舗も御池-四条間と比べれば少ないですが
それでも数多く残っております。
吉田宗兵衛商店（茶道具商） 加茂定仏壇店（仏具）
川上漆器（漆器） 井助商店（漆器）
京都島津（京人形） 中野伊助（数珠、数珠袋） 亀井数珠店（数珠屋）
国友鉄砲火薬店 ゑびや（そば） 石田旭山印刷（大日本スクリーン�蠅料或函�
みすや忠兵衛（みすや針）
などです。
そして現代は烏丸−河原町を中心に大商業圏が形成され、阪急や地下鉄が通りました。
近年は人の都心回帰の動きが強いです。
交通面、商業面において利便性が高く、オフィスに近い場所で
しかも手ごろな値段のマンションが多い、従って単身者、夫婦が住むのに都合がよい
そんな地域になってきております。
また統合された洛央小学校にも人気があり、ファミリー向け住居の
需要も根強いものがあります。
マンションの分譲相場は烏丸より西部と比べれば高い水準で、
特に築10年くらいのマンションになってくるとその差が大きくなります。
土地の相場では北が高く、南が低い。烏丸より河原町がやや相場が
高いという水準かと思います。 ただし、総額でいえば４０００万円までの
物件の動きが強く、御池界隈のように５０００万円以上の高額帯が
よく売れるという感じではありません。
一戸建ての家を欲しい方は五条通り寄りであれば、
なんとか５０００万円でそこそこの間取りの家が購入できるかなと言う
地域です。
ただ近年の人気は河原町よりも烏丸だということは付け加えておきます。
若者の街である河原町よりも大人の遊べる街＝烏丸というところの差かと思います。
烏丸、四条の幹線道路ではオフィスビルの建替えが着々と進んでおります。
そしてオシャレな店舗（飲食）の波は徐々に四条通りから南へと進み、
綾小路通り、仏光寺通りあたりまで着ており、お昼間や夜はサラリーマンで賑わいを
見せる変化が出てきております。
木屋町通りは四条より北部に見られる風俗性はなく
高級なお料理屋さんが並びます。
明治創業の高級料理旅館を「鮒鶴」を再生した複合型施設
Ｒｉｖｅｒ Ｏｒｉｅｎｔａｌ は耐震面の不安で訴訟問題になったのが最終的に決着し
ＦＵＮＡＴＳＵＲＵ KYOTO Ｋａｍｏｇａｗａ Ｒｅｓｏｒｔ として蘇ったようです。
川床のある伝統的な造りの結婚式会場として人気を呼びそうです。
街の大きな変化といえば寺町通りもそうです。
以前の電気屋街は京都駅前に集中するビックカメラやこれから建つ
ヨドバシカメラなどの大手量販店にお株を奪われ徐々に姿を消していっております。
そして賃貸・分譲マンションやダイニングのお店や美容室等、衣食住に関わる店舗へと変化があります。
街は時代の変化や経済的な合理性のもと、姿をどんどん変えていきます。
四条通近くに著しく増えたコインパーキング。。
果たしてエネルギーが高騰する今後は需要があるのでしょうか？
疑問です。
わたしは昔の京都の面影も残しながら、変わって欲しいなと願います。
今後が楽しみです。
A8Ｅ 田の字（南東）エリア データ
小学校区 洛央小学校
中学校区 下京中学校
標準土地相場（ＦＬＲ） 140〜240万円/坪
ファミリータイプ物件の賃料 15万円〜18万円/坪
中古マンションの平均販売分譲相場
築 1年〜5年 177万円/坪
築 6年〜10年 160万円/坪
築 11年〜20年 127万円/坪
築 21年〜30年 104万円/坪
中古マンションの流通価格帯 1000万円〜4000万円
ボリュームゾーン 1500万円〜3500万円
利回り 6.23%
分譲マンションの数 約35棟
顧客ターゲット カップル シングル ファミリー
平成20年6月現在
2008.07.23
オフィスと集合住宅と昔の町並みと Ａ８Ｗ 田の字南西
こんばんわ
連載中の資産価値分析のコーナーに再び戻ります。
今回でもう6回目です。
田の字地区の南西ブロック（下京区）のお話です。
このエリアは堀川通、烏丸通、四条通、五条通で囲まれる四角形部分で
定義をしております。 ちなみに元学区でいいますと
成徳、格致、修得、醒泉、尚徳のあたりになります。
現在は統合により洛央と醒泉小学校に集約されております。
古えのお話は、近隣のエリアとそう変わりません。
平安時代以降ずっと市街地であり続けた由緒ある場所です。
江戸時代以降はこのエリアにはとにかく神社を多いこと
それが特徴でした。堀川と西洞院川と２つの川が通るこのエリアは
神聖で落ち着いたエリアだったに違いがありません。
今でも管大臣神社と五条天神社と大原神社などが現存しております。
そして現在になり、室町を中心に御商売の事務所や商店になり
老舗を中心とした業務商業地域を形成しておりました。
幹線道路には大手金融機関やオフィスビルが並んでおります。
そして近代、烏丸通りの賑わいとともに飲食、物販等の一般商業の店舗
も烏丸より西へ西へと拡がりを見せております。
目玉は丸紅ビルのコンバージョンで生まれた
複合型商業施設のＣＯＣＯＮ ＫＡＲＡＳＵＭＡです。
また、四条烏丸のすぐ近くに大きな空き地が２つほどありまして
ここにも大規模なマンションかオフィスビルか何かが建設されるのでしょう。
烏丸、四条側はビルだらけなのに対し、西南の内陸部は
意外にも静かな住居地域で町家もそこそこ残っております。
西洞院通より西の松原通りは松原商店街で下町情緒があふれて明るく楽しい街です。
綾小路釜座の杉本家の町家は有形文化財に指定されており
本当にいい町家だそうです。
住宅用の土地の相場の傾向は判りやすく四条-烏丸に近いほど高く
五条-堀川に近づくほど安くなります。
このエリアであれば、まだ宅地分譲されやすい地域ですので
敷地20坪で4000万台の一戸建ての家を建てるのは可能です。
分譲マンションの傾向としては、
�〇余鯆未茲衙迷Δ犯罎戮襪畔�譲単価（相場）が安い。
�▲�ップルやシングル向けの小型の間取りの物件が多い
のが特徴です。
四条より北の物件と比べれば３ＬＤＫ以上のマンション物件の数がかなり減ります。
このため烏丸御池界隈のように総額の張る大きな間取りのマンションは売りにくいように思います。
とはいえ、このエリアもまだまだ店舗の波が西へ拡大し
大きな商業施設建設の可能性があり、目が離せないエリアだといえます。
A8Ｗ 田の字（南西）エリア データ
小学校区 醒泉小学校、洛央小学校
中学校区 下京中学校
標準土地相場（ＦＬＲ） 120〜220万円/坪
ファミリータイプ物件の賃料 12万円〜17万円/坪
中古マンションの平均販売分譲相場
築 1年〜5年 174万円/坪
築 6年〜10年 135万円/坪
築 11年〜20年 115万円/坪
築 21年〜30年 96万円/坪
中古マンションの流通価格帯 1000〜3700万円
ボリュームゾーン 1800万円〜2800万円
利回り 6.59%
分譲マンションの数 約27棟
顧客ターゲット カップル シングル
平成20年6月現在
連載中の資産価値分析のコーナーに再び戻ります。
今回でもう6回目です。
田の字地区の南西ブロック（下京区）のお話です。
このエリアは堀川通、烏丸通、四条通、五条通で囲まれる四角形部分で
定義をしております。 ちなみに元学区でいいますと
成徳、格致、修得、醒泉、尚徳のあたりになります。
現在は統合により洛央と醒泉小学校に集約されております。
古えのお話は、近隣のエリアとそう変わりません。
平安時代以降ずっと市街地であり続けた由緒ある場所です。
江戸時代以降はこのエリアにはとにかく神社を多いこと
それが特徴でした。堀川と西洞院川と２つの川が通るこのエリアは
神聖で落ち着いたエリアだったに違いがありません。
今でも管大臣神社と五条天神社と大原神社などが現存しております。
そして現在になり、室町を中心に御商売の事務所や商店になり
老舗を中心とした業務商業地域を形成しておりました。
幹線道路には大手金融機関やオフィスビルが並んでおります。
そして近代、烏丸通りの賑わいとともに飲食、物販等の一般商業の店舗
も烏丸より西へ西へと拡がりを見せております。
目玉は丸紅ビルのコンバージョンで生まれた
複合型商業施設のＣＯＣＯＮ ＫＡＲＡＳＵＭＡです。
また、四条烏丸のすぐ近くに大きな空き地が２つほどありまして
ここにも大規模なマンションかオフィスビルか何かが建設されるのでしょう。
烏丸、四条側はビルだらけなのに対し、西南の内陸部は
意外にも静かな住居地域で町家もそこそこ残っております。
西洞院通より西の松原通りは松原商店街で下町情緒があふれて明るく楽しい街です。
綾小路釜座の杉本家の町家は有形文化財に指定されており
本当にいい町家だそうです。
住宅用の土地の相場の傾向は判りやすく四条-烏丸に近いほど高く
五条-堀川に近づくほど安くなります。
このエリアであれば、まだ宅地分譲されやすい地域ですので
敷地20坪で4000万台の一戸建ての家を建てるのは可能です。
分譲マンションの傾向としては、
�〇余鯆未茲衙迷Δ犯罎戮襪畔�譲単価（相場）が安い。
�▲�ップルやシングル向けの小型の間取りの物件が多い
のが特徴です。
四条より北の物件と比べれば３ＬＤＫ以上のマンション物件の数がかなり減ります。
このため烏丸御池界隈のように総額の張る大きな間取りのマンションは売りにくいように思います。
とはいえ、このエリアもまだまだ店舗の波が西へ拡大し
大きな商業施設建設の可能性があり、目が離せないエリアだといえます。
A8Ｗ 田の字（南西）エリア データ
小学校区 醒泉小学校、洛央小学校
中学校区 下京中学校
標準土地相場（ＦＬＲ） 120〜220万円/坪
ファミリータイプ物件の賃料 12万円〜17万円/坪
中古マンションの平均販売分譲相場
築 1年〜5年 174万円/坪
築 6年〜10年 135万円/坪
築 11年〜20年 115万円/坪
築 21年〜30年 96万円/坪
中古マンションの流通価格帯 1000〜3700万円
ボリュームゾーン 1800万円〜2800万円
利回り 6.59%
分譲マンションの数 約27棟
顧客ターゲット カップル シングル
平成20年6月現在
2008.07.02
京都のトレンド最先端の街に住む Ａ１Ｅ 田の字（北東）
おはようございます。
資産価値の高い街のコーナー第5回目
今回は京都の中心商業地域である田の字地区の北東ブロックの
分析についてお話しましょう。
田の字地区（北東） 京都の大商業圏
京都のトレンド・サブカルチャーの最先端をいく街
この地域は私のブログを読んでいただいている全ての皆さんが日頃
お買い物でウロウロする京都の商業の中心エリアであろう。
北は御池通、西は烏丸通、東は鴨川、南は四条通である。
そして元学区でいけば日彰、生祥、立誠の３学区になろう。
このエリアは昼も夜も回遊する人口が最も多く賑やか。
商業性があり、地価も最も高いイメージがあろう。
平安時代、室町時代とも碁盤の目の市街地の東部に位置し
栄え、室町末期に町が上京・下京と2分去れていた時代にこの地域は下京であり
応仁の乱のあとは高倉以東は荒野になったという。秀吉の京都の大改造で
寺町通に寺院が集約、街の通り区画が整理され商工業が栄え、
いまの老舗の店舗や旅館が多くが生まれ栄えた。
江戸時代以降は烏丸より西部と同様、大名屋敷が点在している。
明治になると文明開化が起こり、東西を結ぶ主要道であった三条通には
近代洋風建築のレンガ作りの建物が多く建築され、
今は文化・芸術の施設や・公共施設・銀行として
最近はレストラン等にも再利用され人々を楽しませている。
現代ではデパート・ファッションビル・小売店舗・カフェ・ダイニング・美容室
居酒屋・市場等の商業施設
美術館・博物館等の文化施設、そしてオフィス・旅館
中央郵便局・銀行・その他行政サービス等の公共施設が集約する
京都の大商業圏となっている。
近年の動きで面白いのは東西でその趣きと業種による棲み分けが進んでいることだ。
烏丸三条にＮＴＴの近代洋風建築をリノベーションした新風館が出来たのを
皮切りに四条烏丸南に旧丸紅ビルを改装したＣＯＣＯＮ烏丸。
烏丸通側は単なるオフィス街から知性と芸術を感じさせる遊べる大人の街に変貌している。
河原町側は若物を意識したトレンド・ファッション系の商業施設を一層充実させ
商業の街の復権を狙っている。最近では映画館跡にできたmｉｎａ京都や
四条河原町角に出来たコトクロス阪急河原町、ＧＡＰのビルなどが印象深い。
御幸町通、麩屋町通あたりは個性的なドメスティックのブランドの洋服の店舗が多い。
新京極、寺町のアーケード商店街も店舗の入れ替わりが激しい。
木屋町通は風俗店舗の取り締まりが厳しく新規出店は楽ではないようだ。
それより面白い動きとしては音楽・美術・演劇などでアーティストが活動する
クラブ・ライブハウス等のイベント会場が増え、人々が集うエリアに
変わってきていることだ。木屋町通りにあり平成5年に
閉校した立誠小学校は演劇等のイベント会場に利用されている。
街の新陳代謝が激しく、まさに京都のトレンドの
最先端を楽しむことが出来る憧れのエリアだ。
さて、最期に住居のお話を。。
エリアとしてはかなり商業的要素が強いため
通常、土地や一軒家が売りに出ることはほとんどない。
価格も商業的な収益還元法による評価に収斂することが予想されるので
お安く買えるエリアではないのだ。
いくらでなら買いかという理屈は投機的要素もあるため判断が物凄く難しいのだが、
寺町−烏丸間の20坪の理想的な土地であっても
今であれば250万円/坪は超えないと考えている。
幹線道路沿いは別格として
木屋町通り、鴨川沿いの川床付き物件はかなり特殊な相場のエリアある。
事業目的であれば再建築不可の物件でも500万円/坪近い値段がつくこともある。
マンションは一つの北の御所南ブロックと類似し、高額帯が通るエリアである。
賑やかすぎる場所なので、間取りは単身者、カップル向けが多い。
だが、面積が大きいものも多く、デザイナーズ物件も数多くある。
物件のバラエティに富むのがこの地域の特徴だ。
街の資産価値については言及すべきもないだろう。
マンションの分譲価格の相場は200万円/坪とやはり高いが
住宅賃料の相場は特筆すべきで単価は市内トップではないだろうか？
20坪の占有面積で20万円/月を越える可能性のあるエリアはそうない。
築年数が古過ぎず、相場に対して適正価格の物件があれば買っても間違いではない。
交通機関は地下鉄「御池、四条、京都市役所前」の3駅と
阪急「河原町、烏丸」、京阪「三条、四条」からも徒歩圏。
歩いて散策してこれほど楽しいエリアはないだろう。
難があるとすれば、賑やかすぎることと寛げる公園が少ないことだろうか。
東洞院通蛸薬師の御射山公園は二輪の駐車量が異常に多く
問題になっていた。公園の一部が掘削され地下付きの自転車置き場になるようだ。
A1Ｅ 田の字（北東）エリア データ
小学校区 高倉小学校
中学校区 京都御池中学校
標準土地相場（ＦＬＲ） 200〜260万円/坪
ファミリータイプ物件の賃料 15万円〜21万円/坪
中古マンションの平均販売分譲相場
築 1年〜5年 220万円/坪
築 6年〜10年 205万円/坪
築 11年〜20年 179万円/坪
築 21年〜30年 117万円/坪
中古マンションの流通価格帯 1500〜8500万円
ボリュームゾーン 2300万円〜5000万円
利回り 5.68%
分譲マンションの数 約52棟
顧客ターゲット 超富裕層 富裕層 ファミリー カップル シングル
平成20年6月現在
資産価値の高い街のコーナー第5回目
今回は京都の中心商業地域である田の字地区の北東ブロックの
分析についてお話しましょう。
田の字地区（北東） 京都の大商業圏
京都のトレンド・サブカルチャーの最先端をいく街
この地域は私のブログを読んでいただいている全ての皆さんが日頃
お買い物でウロウロする京都の商業の中心エリアであろう。
北は御池通、西は烏丸通、東は鴨川、南は四条通である。
そして元学区でいけば日彰、生祥、立誠の３学区になろう。
このエリアは昼も夜も回遊する人口が最も多く賑やか。
商業性があり、地価も最も高いイメージがあろう。
平安時代、室町時代とも碁盤の目の市街地の東部に位置し
栄え、室町末期に町が上京・下京と2分去れていた時代にこの地域は下京であり
応仁の乱のあとは高倉以東は荒野になったという。秀吉の京都の大改造で
寺町通に寺院が集約、街の通り区画が整理され商工業が栄え、
いまの老舗の店舗や旅館が多くが生まれ栄えた。
江戸時代以降は烏丸より西部と同様、大名屋敷が点在している。
明治になると文明開化が起こり、東西を結ぶ主要道であった三条通には
近代洋風建築のレンガ作りの建物が多く建築され、
今は文化・芸術の施設や・公共施設・銀行として
最近はレストラン等にも再利用され人々を楽しませている。
現代ではデパート・ファッションビル・小売店舗・カフェ・ダイニング・美容室
居酒屋・市場等の商業施設
美術館・博物館等の文化施設、そしてオフィス・旅館
中央郵便局・銀行・その他行政サービス等の公共施設が集約する
京都の大商業圏となっている。
近年の動きで面白いのは東西でその趣きと業種による棲み分けが進んでいることだ。
烏丸三条にＮＴＴの近代洋風建築をリノベーションした新風館が出来たのを
皮切りに四条烏丸南に旧丸紅ビルを改装したＣＯＣＯＮ烏丸。
烏丸通側は単なるオフィス街から知性と芸術を感じさせる遊べる大人の街に変貌している。
河原町側は若物を意識したトレンド・ファッション系の商業施設を一層充実させ
商業の街の復権を狙っている。最近では映画館跡にできたmｉｎａ京都や
四条河原町角に出来たコトクロス阪急河原町、ＧＡＰのビルなどが印象深い。
御幸町通、麩屋町通あたりは個性的なドメスティックのブランドの洋服の店舗が多い。
新京極、寺町のアーケード商店街も店舗の入れ替わりが激しい。
木屋町通は風俗店舗の取り締まりが厳しく新規出店は楽ではないようだ。
それより面白い動きとしては音楽・美術・演劇などでアーティストが活動する
クラブ・ライブハウス等のイベント会場が増え、人々が集うエリアに
変わってきていることだ。木屋町通りにあり平成5年に
閉校した立誠小学校は演劇等のイベント会場に利用されている。
街の新陳代謝が激しく、まさに京都のトレンドの
最先端を楽しむことが出来る憧れのエリアだ。
さて、最期に住居のお話を。。
エリアとしてはかなり商業的要素が強いため
通常、土地や一軒家が売りに出ることはほとんどない。
価格も商業的な収益還元法による評価に収斂することが予想されるので
お安く買えるエリアではないのだ。
いくらでなら買いかという理屈は投機的要素もあるため判断が物凄く難しいのだが、
寺町−烏丸間の20坪の理想的な土地であっても
今であれば250万円/坪は超えないと考えている。
幹線道路沿いは別格として
木屋町通り、鴨川沿いの川床付き物件はかなり特殊な相場のエリアある。
事業目的であれば再建築不可の物件でも500万円/坪近い値段がつくこともある。
マンションは一つの北の御所南ブロックと類似し、高額帯が通るエリアである。
賑やかすぎる場所なので、間取りは単身者、カップル向けが多い。
だが、面積が大きいものも多く、デザイナーズ物件も数多くある。
物件のバラエティに富むのがこの地域の特徴だ。
街の資産価値については言及すべきもないだろう。
マンションの分譲価格の相場は200万円/坪とやはり高いが
住宅賃料の相場は特筆すべきで単価は市内トップではないだろうか？
20坪の占有面積で20万円/月を越える可能性のあるエリアはそうない。
築年数が古過ぎず、相場に対して適正価格の物件があれば買っても間違いではない。
交通機関は地下鉄「御池、四条、京都市役所前」の3駅と
阪急「河原町、烏丸」、京阪「三条、四条」からも徒歩圏。
歩いて散策してこれほど楽しいエリアはないだろう。
難があるとすれば、賑やかすぎることと寛げる公園が少ないことだろうか。
東洞院通蛸薬師の御射山公園は二輪の駐車量が異常に多く
問題になっていた。公園の一部が掘削され地下付きの自転車置き場になるようだ。
A1Ｅ 田の字（北東）エリア データ
小学校区 高倉小学校
中学校区 京都御池中学校
標準土地相場（ＦＬＲ） 200〜260万円/坪
ファミリータイプ物件の賃料 15万円〜21万円/坪
中古マンションの平均販売分譲相場
築 1年〜5年 220万円/坪
築 6年〜10年 205万円/坪
築 11年〜20年 179万円/坪
築 21年〜30年 117万円/坪
中古マンションの流通価格帯 1500〜8500万円
ボリュームゾーン 2300万円〜5000万円
利回り 5.68%
分譲マンションの数 約52棟
顧客ターゲット 超富裕層 富裕層 ファミリー カップル シングル
平成20年6月現在