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こんにちわ

前回に引き続き賃料レイティングの話題です。

Aクラスのエリアでなぜそれだけ大きなキャッシュフローが
他のエリアと比べて動くのか?素朴な事象を考えます。

意外だった前々回の賃料レイティング1位の京極小学校区は
御所の東で寺町通広小路通より北で北端は相国寺の東側まで
縦に長いエリアになります。
ちなみに賃料レイティング2位は御所南小学校区
          4位は第四錦林小学校区

特にこのエリアに住む方を注目すれば
近くに大きな職場がゴロゴロあります。

・京都府立医科大学及び付属病院
・京都大学医学部及び薬学部
・京都御苑(宮内庁管轄の京都御所及び仙洞御所)
・同志社大学&同志社女子大学&同志社女子高校
・大本山相国寺
・京都地方法務局

さらに御所の西側には
・京都府庁
・京都府警察本部
・京都第二赤十字病院
・平安女学院大学&中学高校

御所の南側には
・京都地方裁判所
・京都市役所

これらすべては自治体の組織や京都では力のある大法人格です。
要は年収1000万円を楽に超えるような人がたくさんいるエリアなのです。

①市・府の上位職員、警察官といった公務員、大学教授など
②弁護士、司法書士、会計士、といった士業者
③医者・技師・薬剤師
④ベンチャー企業・外資系企業のアッパーミドルクラス

③④などは転勤が多いこと、会社からの住宅手当てもあることから
高い賃料の賃貸に糸目なく入居します。
年収1500万円であれば賃料25万円はたいしたことないでしょう。

そしてこのあたりに住めば職場に近いだけでなく

京都らしい自然環境:近くに京都御苑、鴨川がある
移動利便性:東に京阪電車、西に地下鉄烏丸線及び市バス
生活利便性:中心商業地まで近く公共施設、病院も多い
教育環境:人気の公立小中学校や私立小学校へのアクセス
趣味と遊び:カルチャー施設やおいしいダイニングカフェ、ライブハウスもたくさん

すべてを手中に収められる立地なのです。
利便性で時間を買えることで仕事やしたい趣味にいっそう没頭できる。
こんな経済現象が不動産マーケットで成立しているのです。


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前回に引き続くお話しです。
賃料レイティングの結果の回顧です。

賃料指数から街の資産価値・格付けをしようとするアプローチでしたね。

ランキング上位に名を連ねる学区を見ていると
ある法則があることに気がつきます。

Aクラスに属する小学校区はゴールデンエリアともいうべき
京都の中心部よりやや東に外れた四角形の領域にある学区なのです。

・北端が今出川通
・南端が五条通
・東端が白川通
・西端が堀川通

校区は凡そ以下のような配置になっております。
Aクラスエリア

これを理解できれば、京都市の不動産の資産価値の本質は

・南北に走る2種の交通機関(地下鉄烏丸線と京阪鴨東線)の沿線の学区
・歴史/文化があり、古くから地位(ちぐらい)の高い場所
⇒二条通界隈に貴族・武家の邸宅が多かったことで理解できます。
・古くから社会インフラや商業の発達した場所
⇒現在においても御池-四条間から近く、このスクエアは室町時代から栄えてきたエリアです。
・職住近接(もしくは好アクセス)が実現できる場所

ということに集約されていることを理解できます。
歴史を遡る、還るという現象が判り易いです。
京都の都心5区は上京区・中京区・下京区・左京区・東山区です。

ちなみにB1クラスに名を連ねるのは
地下鉄烏丸線沿線の学区たちです。
北は左京区松ヶ崎、南は京都駅の北まで、西は千本通りまでが該当しています。
そして例外的に離れた高級地帯である衣笠も入っていますね。
B2クラスにになるとそのさらに外の領域や
北部・右京・山科・桂・伏見という郊外型エリアもランクインしています。

次回もお話しの続き
Aクラス地域の何故?を検証していきます
みなさま
あけましておめでとうございます。

投稿はご無沙汰しておりましたが
本年も役に立つ京都の不動産情報を提供していきます。
どうぞ宜しくお願いします!

新春第一発目です。

今回面白い指標とランキングを皆さんに紹介します!

各小学校区ごとの資産価値・将来性を
高額帯の募集賃料でもってある程度分析する事できます。
ではなぜ賃料か?ということについては
今までブログでかなり説明しておりますね。

ファミリータイプの物件の賃料が街の経済活動や新陳代謝の大きさ、
高収入な人の人口流入率を示すバロメータになるのです。
今回は1LDK(床面積40㎡)から2LDK(55㎡)、3LDK(70㎡)
の3段階の広さで、学区ごとの平均募集賃料を導出し
3種の賃料の平均値により値を1次元に規格化することで
学区の資産価値を数値化し比較しようという
アプローチをしてみました。

<算式>
R(賃料レイティング) = (A1+A2+A3)/3 ± α

A1:1LDK(40㎡)あたりの平均標準募集賃料
A2:2LDK(55㎡)あたりの平均標準募集賃料
A3:3LDK(70㎡)あたりの平均標準募集賃料
α:加点減点の補正値

<計算方法>
①学区毎に基準点を1~2点設ける。
②早稲田大学ファイナンス研究科の実験サイト「いえーい」を使用し
基準点の周囲1kmで賃貸物件を検索
1DK-1LDK、2DK-2LDK、3DK-3LDKの
3領域での平均賃料を相場機能で導出する
③基準値が2点ある場合は3つのそれぞれの平均値を
足して2で割って平均する。
④3つの賃料の平均をとりこれを基準賃料指数値とする。
⑤4LDK以上で3LDKの値を上回る募集賃料がある場合は
基準賃料指数地に加点補正をする。
⑥学区が狭く、局所的に下町エリアとなる場合は適切な賃料が
導出できないので減点補正をする。
⑦上記の処理でできた指数を賃料レイティングとする

<賃料レイティングが示す事>
・基本的な生活水準値(住む人)
・街の経済活動の大きさ
・街の将来性(今後進む2極化の度合い)
・街の資産価値(およそ2LDK程度での募集賃料)

どうぞご覧になってください。
京都市内小学校区の賃料レイティング ベスト113 


Aクラスエリア(12校)  
        賃料レイティング
京極         15.9   
御所南       14.8
新洞         14.3
第四錦林      14.2
高倉         13.6
白川         13.1
新道         13.0
清水         12.6
錦林         12.4
新町         12.4
洛央         12.2
六原         12.1



B1クラスエリア(19校)  
洛中         11.8
第三錦林      11.5
室町         11.3
醒泉         11.3
植柳         11.2
六条院       11.1
二条城北      10.8
葵          10.6
淳風         10.6
下鴨         10.4
朱雀第一      10.4
正親         10.4
西陣中央      10.4
光徳         10.3
東山         10.2
紫明         10.1
梅小路       10.0
松ヶ崎        10.0
衣笠         10.0



B2クラスエリア(38校)  
乾隆         9.8         
翔鸞         9.7
養正         9.7
山王         9.6
金閣         9.6
陵ヶ岡        9.5
柏野         9.5
上賀茂        9.5
元町         9.5
朱雀第二      9.5
養徳         9.4
紫野         9.4
鳳徳         9.4
九条弘道      9.4
修学院第二     9.4
楽只         9.3
一橋         9.2
朱雀第三      9.1
北白川        9.1
七条         9.1
南大内        9.1
岩倉南        8.9
七条第三      8.9
修学院        8.8
岩倉北        8.7
朱雀第六      8.6
西大路        8.6
待鳳         8.5
朱雀第七      8.5
大将軍        8.4
上高野        8.4
山ノ内        8.4
吉祥院        8.3
西院         8.2
安朱         8.2
御室         8.2
仁和         8.1
桂           8.1


Cクラスエリア  
明徳         8.0
朱雀第四      8.0
山階         8.0
梅津         8.0
唐橋         8.0
安井         7.9
南太秦        7.9
陶化         7.9
西京極        7.9
西京極西      7.8
九条塔南      7.8
花園         7.8
祥豊         7.8
樫原         7.7
音羽         7.7
音羽川        7.7
葛野         7.7
大宮         7.6
桂東         7.6
桂徳         7.6
桂川         7.6
大塚         7.6
宇多野        7.5
川岡         7.5
伏見板橋      7.5
松陽         7.4
朱雀第八      7.4
柊野         7.4
藤城         7.4
伏見南浜      7.4
山階南        7.4
太秦         7.3
東和         7.3
川岡東        7.3
向島藤の木     7.3
稲荷         7.3
伏見住吉      7.3
嵐山東        7.2
桃山         7.2
広沢         7.2
常盤野        7.2
梅津北        7.2
松尾         7.2
月輪         7.1
大宅         7.1
上鳥羽        7.1


京都市内平均   6.99(京都市内 218小学校(旧京北町を除く))


住宅の資産価値を考えるのであれば
本ランキングで上位の学区エリアで購入するべきです。

もちろん本賃料レイティングでランク外の場所にもよいエリアもあります。
賃貸マーケットが形成されないが売買では高額で取引されるような
西京区桂坂や右京区北部の永住性の強い高級売買のマーケットが
京都ではそういうエリアに属します。

どこが住みよいという価値観は人によって異なりますが
買ったら絶対引っ越さない。売らない。貸さない。なんてということは
今のご時世、断言できないのですから
不動産の資産価値について客観的な物差しが必要かと思います。

次回は今回導出したデータについて地域ごとに回顧をしていきたいと思います。













おはようございます。
にしむらは昨日から漸くお盆休みに突入です。

恒例の京都の街の資産価値分析のレポートは第9回目になりました。
今回は下京区の東南部 京都駅北・本願寺周辺です。

エリアは堀川通より東、河原町通より西(七条以南は高倉通より西)、
五条通りより南、京都駅(線路)より北で定義しました。
元学区でいいますと 醒泉、尚徳、稚松、植柳、皆山、安寧学区の
あたりになります。

このエリアのうち五条通-七条通間は歴史的に1000年以上の間
きちんと京都の賑やかな市街地を形成してきた場所です。 

ただし平安後期以降を四条烏丸のあたりに成立した
「下京」は商業の街で庶民の町人や商工業者に支えてられた下町でした。

身分を問わず住みたがるのは昔から四条より北でしたから
当時にしても五条以南というのは基本的に下町だったのでしょう。
ですが六条-七条あたりにできた東市、西市という市場は
当時の十数万といわれた様々な身分、職業の京都の人々の生活を支える
経済基盤だったに違いありません。

そしてこのエリアで目立つ存在は鎌倉時代に成立した本願寺であります。
江戸時代になる直前に本願寺は堀川六条の西本願寺(真宗本願寺派本山)と
烏丸六条の東本願寺(真宗大谷派本山)に別れました。
両者とも本山ですので年間の参拝客も多いのですが
その周囲は門前町として栄え、老舗の仏具屋、仏壇屋、数珠屋、法衣店などで
今も賑わいがあります。

また元皆山学区には宿場が多いのが特徴。
昔から参拝客のための詰所という宿場があったのですが
これが現在の旅館の原型になっているようです。

住宅としてはマンションが極めて少なく、京町家のような古い和風家屋が多いです。
改装され利用されるケースも多く、町家の取り壊しが多い昨今、
格子のある伝統的な家屋と景観デザインを意識された新築住宅は
このエリアの美しく京都らしい和風景観を醸成しております。

本願寺s

さて、西洞院川より東の七条通-塩小路通間通は幕末には
荒野か田園地帯だったようですが時は明治10年。
この地に京都駅という全国に誇る観光都市に一大ターミナルが出来ました。

繁華街だった四条河原町の近くに京都駅がなぜ出来なかったのかという議論は
①伝統的な家屋と文化財や寺社など様々な難しい問題があり、市民感情の反発を避けたかった。
②七条-八条の辺は寂れていたので用地買収が容易だった。
このあたりが大きな理由でしょう。

その後京都駅北部には様々な施設が建設されます。
下京区役所と消防局と警察署などの行政機能と
西には郵便局と竹田病院。そしてたくさんのホテル。
大手の法人の本社ビル、京都支店のオフィスビル、
業務商業としての機能もあります。

そして平成になり京都駅にさらなる飛躍の転機が訪れます。
平成9年の平安遷都1200年の記念事業の一つで京都駅ビルの建替えることになったのです。

京都駅ビル(JR西日本)の設計は、日本の鉄道駅舎としては
異例の国際指名コンペ方式で行われ、新駅ビル設計者には
原広司、安藤忠雄、池原義郎、黒川紀章、ジェームス・スターリング、
バーナード・チュミ、ペーター・ブスマンの7名の名だたるの建築家が指名されました。
設計審査の結果、先ず原広司案、安藤案、スターリング案の3案に絞り込まれ、
更なる協議を経て、原広司案が最終案として採用されました。

ガラス張りのモダンな巨大建築物でホテルグランビアと百貨店の伊勢丹との
複合型施設として新京都駅が開業しました。
外観デザインが京都らしくないという異論もありますが、
私は先進的でモダンなデザインや吹き抜けや空中回廊、屋上ある楽しい空間が大好きです。
京都では数少ないムードのある場所ですよね。
それに大階段や室町広場でコンサートやいろんなイベントがあるのも嬉しい。
今では自慢できる京都の顔だとも思っています。

駅中心に人が集まり商業的な利用価値が高まる昨今。
この下京区の最南部の地価は日増しに高まるばかりです。
大型量販電気店ビックカメラ、ヨドバシカメラの台頭、駅ナカ施設の設置。

北に大きな東西の本願寺があるのが足かせになり、
商業地域としての用地が少ないのが大変残念なのですが、
今後のますますの発展が期待できる地域です。

京都駅北s

住宅の地価はやはり烏丸通が中心軸です。
五条通から南に行くに従い、七条通りまで地価は徐々に下がりますが
ある程度南へ来ると逆に京都駅までの距離が近くなるという商業的利用価値が
高くなるため地価が上ります。

住宅も同様で京都駅に近い場所は高い賃料です。

そして東西に関してはこのエリアでは烏丸から東に行き過ぎると
地価がぐっと落ちるので高掴みしないよう注意が必要です。

余談ですが。五条より南部の河原町通以東は五条楽園(七条新地)という遊郭街でした。
昭和33年の赤線廃止で現在は寂れ、一部で御茶屋さんが残る程度ですが
高瀬川周辺にはやくざさんがおられたり、歴史的にも特殊な場所であることの影響があります。
タイムスリップしたかのような歴史情緒は残っているのですけどね。。

また七条通以南、高倉通りより東の崇仁学区は歴史的には旧市街地から外れたエリアで
かなり寂れた下町ですが、京都市により整備されているので売物件は
ほとんど出てこないでしょう。

マンションでは交通的・商業的な利便性から売買も賃貸も大きな需要があります。
分譲マンションはJRでの通勤で京阪神に通う中流以上のDINKSやカップル向けが中心です。
購入層の中には新幹線で関東、関西間を行き来するパワーエリートもいるかもしれません。

このような京都駅北の売買マーケットは床面積が増えても分譲単価は変わらない
都心型の分布をしております。
但し、四条周辺の下京区と違うのは単身者や夫婦向けでも平均分譲面積が広いこと。
富裕層は広々としたマンションを好むことが要因です。

駅周辺では利用価値が年々高くなっていることから
当時は安かった分譲マンションの価値が高まっております。
賃料と比べても割安な水準ではないでしょうか?
築10年程度70㎡のマンションで年間賃料との還元利回りは6.5%と
烏丸沿線でもかなり高い水準です。
将来の供給圧力もなく、地価が値下りしにくいエリアですのでにしむらとしては
資産運用のための収益物件の購入をお勧めしたいエリアです。




A8E  京都駅北・東本願寺周辺 エリアデータ
小学校区 植柳小学校、六条院小学校、醒泉小学校  
中学校区 下京中学校
標準土地相場(FLR)     110~150万円/坪
ファミリータイプ物件の賃料  12万円~18万円/坪
中古マンションの平均販売分譲相場 
築 1年~5年      172万円/坪
築 6年~10年     138万円/坪
築 11年~20年    115万円/坪
中古マンションの流通価格帯 1000万円~6000万円
ボリュームゾーン 1800万円~4500万円
還元利回り 6.54%
分譲マンションの数 約13棟
顧客ターゲット  DINKS シングル ビジネスエリート層  
平成20年7月現在 
どもども!
にしむらです。

恒例になりました、にしむ不動産情報局の
京都の街の資産価値分析のコーナー
これまで烏丸地下鉄沿線が続いておりました。
第8回は趣きを変えまして東山区北部
知恩院周辺の街の資産価値の分析をしていきたいと思います。

今回のこのエリア東山区の東北部にあたり
北は三条通 西は東大路通 南は八坂神社、円山公園で
定義させていただきました。

元学区でいいますと粟田小学校区になります。

粟田口の歴史的背景から入りましょう。

京都に遷都される以前の太古の時代
このエリアには土着の豪族で粟田氏が勢力を振るっておりました。
粟田氏の勢力範囲は粟田郷と称され、現在の粟田口を中心にして、古代は賀茂川の東から東山山系の西麓辺り一帯であったことが、古事記や日本書紀に垣間見ることが出来ます。

粟田の名は現在の東山区東北部の土地に名を残すのみで終わってしまうのですが
平安時代にになると粟田山のなだらかな山麓、そしてそこからの風景や清流の白川があるこの地は平安京の郊外として、別荘や山荘に適した所として栄え、右大臣藤原良相の粟田院、関白藤原道兼(道長の兄)の粟田殿、などが建ち並び この頃、平安京で最も栄えた所となりました。

鎌倉時代に入ると粟田郷は荘園地化されていきます。 そして、南北朝時代から室町時代にかけて、粟田郷の荘園は青蓮院領となっていきます。青蓮院は代々皇族が住職を勤めた
格式の高いお寺で粟田御所とも呼ばれております。

中世になりますと応仁の乱、信長入京等戦が多くなり粟田郷も京の出入口として、
大きな影響を受けました。更に応仁の乱が粟田郷を直撃し、粟田口一帯に人家は消え、寂れ果てた荒無の地となってしまいました
江戸時代の初期、寛永以後から家が建ちだし、庄や村を形成していきます。
現在の粟田口エリア以西は町地として賑わいがでてきます。

粟田口の南部になる知恩院は浄土宗の開祖の法然上人の住房であったこの地に
建立されたものです。現存の三門、本堂(御影堂)をはじめとする壮大な伽藍が建設されるのは江戸時代に入ってからで徳川の三代をかけて築きあげられたものです。

粟田口の蹴上では明治に入ると文明開化で日本発の近代化プロジェクトが動き出します。
・琵琶湖疎水事業の一環として建設された日本発の蹴上インクライン
・日本発の事業用の蹴上水力発電所
・日本発の鉄筋コンクリート
・日本発のチンチン電車

疎水とその周辺は景観も美しく、今日では京都の歴史と一体となった
歴史文化遺産として市民や訪れる観光客に潤いをもたらしています。


白川・粟田口s

では不動産評価に移りましょう。
京都市内でも景観が美しく、古くからの歴史があり、
街も適度な新陳代謝と賑わいがあります。
そして交通の利便性にも富むという稀有のエリアです。
売買で物件が売り出されることも少ないので、地価も非常に高いです。

この地の良いところは観光客は多いのですが
東大路通以西のような祇園の繁華街の猥雑さがなく
静かであるところでしょう。

ただし観光地という色が強いため
地域の生活観にはやや欠けるところがあり
生活雑貨や日常の食料品店は少ない気がします。

古川町商店街や東大路通り沿いには昔からのお店や
オシャレな軽食のできるお店もできておりますので散策には事欠きません。
蹴上の都ホテルは明治時代に客室数日本一を誇った有名ホテルで
現在はウェスティン都ホテル京都となりましたが、ウェディングを中心とした
様々な催しが日々行れております。

この地域では小学校のさらなる統合が進むと予想されており
子育てのファミリーはあまり多くはないでしょう。
ですが、この京都らしい雰囲気を求めて富裕層や他府県のお金持ちが流れてきます。
東山区のマンションの売買の上位は粟田口三条坊町にある
マンションの3つが占めており1億円超えのマンションも動きがあります。
高級感では東山の1,2を争う地域で、地下鉄「東山駅」か近いという利便性も伴うので
流通性は高い地域だと考えます。
ただし、マンションは間取りの大きな分譲タイプと賃貸に近いシングルタイプで
分譲相場がまったく異なります。専有面積が大きいほど坪単価が高くなります。

土地の相場は西部の疎水近くが最も高く、東の蹴上駅方面へ行けば傾斜もあり
それに伴い地価が低くなります。
また山の近くの市街化調整区域は建築に制限があるので要注意です。

収益性については事例不足でなんとも言えませんが
期間限定で京都らしい風情のある場所に住みたい方は潜在的におられます。
通常の賃貸より貸家による短期のウィークリーやマンスリーのゲストハウスなどが
ニーズと合うのかもしれません。



D1  知恩院(白川・粟田口)周辺 エリア データ
小学校区 白川小学校  
中学校区 弥栄中学校
標準土地相場(FLR)  90~140万円/坪
ファミリータイプ物件
(70㎡/築10年程度)の賃料
 10万円~15万円/坪 (事例不足にて未知数)
中古マンションの平均販売分譲相場 
築 1年~10年     173万円/坪
築 11年~20年    158万円/坪
築 21年~30年    100万円/坪
中古マンションの流通価格帯 1000万円~10000万円
利回り 4,46%
分譲マンションの数 約12棟
顧客ターゲット 超富裕層 多府県のリッチ層、セカンドハウス層
平成20年7月現在 




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