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みなさま

こんばんわ
にしむらです。

今回はプレジテント誌3月1日号の掲載の東京カンテイの全国主要駅の中古マンションの
価格・賃料データから京都の資産価値分析を行います。


まずは首都圏の様子を見てみましょう。
価格・賃料は70㎡換算での中古マンションの水準。
PERは価格と賃料の比率(価格÷賃料)で計算され、住宅地としての流通性や人気を示します。
変動率は2000年と2009年の価格の比較です。

首都圏2009年     
       価格(万円)  賃料(万円)  中古マンションPER 価格変動率(対2000年%)   
渋谷      6482       30.6       17.68           38
新宿      5107       26.3       16.21           26
表参道     7400       31,6       19.53           38

吉祥寺     4180       20.3       17.17           8.5            
八王子     2084       14.4       12.08          -8・5

横浜      3614       19.6       15.37           33
武蔵小杉    3971       20.0       16.59           25
新川崎     3434       15.5       18.44           3.0
鎌倉      3423       18.3       15.58           25

浦和      2550       14.0       15.20           2.8
所沢      2237       13.4       13.90          -0.3

新浦安     3421       15.0       19.04           16.2
千葉      1806       12.5       12.03           3,6      

柏       1652       9.8       14.05           10.1


次は京都を除関西圏(大阪・神戸)です。 
関西圏2009年     
       価格(万円)  賃料(万円) 中古マンションPER 価格変動率(対2000年%)   
大阪     4173         23.6        14.72           103.8
福島     3169         19.3        13.66           54.0
梅田     3413         19.6        14.48           38.40   
大阪天満宮 3323         19.8        13.98          -37.9
心斎橋    3436         16.6        17.30           33.00
肥後橋    2768         20,9        11.05           69.10
北浜     2203         21.4        8.56           -14.80
玉造     2593         16.7        12.90            5.7
帝塚山    2342         14.8        13.22           -11.0
茨木市    2326          9.8        19.86            1.3
高槻     2404         11.2        17.90            2,1
吹田     2351         13.7        14.34           -21.4
       
三宮     2425         17.7        11.42           -5.4
元町     3334         20.2        13.78           -0.7
住吉     2897         15.2        15.92            10.8
西宮     2641         13.3        16.56           -4.4
芦屋     2801         14.4        16.20            0.9
夙川     2788         13.9        16.72            4.7


最後に京都市内のデータをみてみましょう。

京都2009年 
       価格(万円)  賃料(万円) 中古マンションPER 価格変動率(対2000年%) 

(JR) 
京都     2929         16.2         15.06       19.1
二条     2330         12.7        15.24         13.7
(地下鉄烏丸線)
五条     2706         15.2        14.81        -2.6
四条     3478         17.5        16.60        41.1
烏丸御池   3329         17.9        15.52        12.6
丸太町    2881         14.7        16.28        5.1
今出川    2565         13.3        16.06        14.0
鞍馬口    2444         10.5        19.36       -1.7
北大路    2270         11.5        16.44        0.3
(地下鉄東西線)
二条城前   2782         14.0        16.51        10.4
京都市役所前 3854       19.1        16.80        23.7
東山       3734        14.4         21.67       11.8
(京阪電鉄)
伏見桃山   2443        12.4        16.44       23.8
清水五条   2413        14.6        13.79      -15.4
祇園四条   3444         15.2       18.82       14.2
神宮丸太町  3871       14.4        22.41       55.7
出町柳    2390         14.7         13.54       -11.8  
(JR東海道線)
山科     2432         12.6        16.07        5.5
西大路    1618         13.1        10.26        2・2
(阪急電鉄)
桂      1445         8.3         14.57       -18.3
西京極    1676         10.1        13.78        5.7
西院     2358         12.8        15.40        26.1
大宮     2407         14.2        14.14        1.1
烏丸     3722         19.3        16.09        11.3

これらのデータを眺めていると京都という立地の特性が良く判ります。
ヒト・モノ・カネすべてが首都圏に一極集中する東京の価格・賃料水準には遥かに及ばないが
流通価格の水準は非常に高いということが判る。
価格・賃料も首都圏でいけば・川崎・横浜といった東京区部近隣の衛星都市の水準です。
特にマンションPERが高いのは、流通量が需要と比べると少なく
価格が高い水準で安定している証拠です。

そして価格と賃料を兼ね備えた高い収益性を示すエリアが意外と広いことです。

なぜか大阪や神戸の中心部でPERが15以下と低いのは
投資のスタンスで買われることが多く、実需(住宅地としての人気)がやや弱い。
子育ての場所としてオフィス街・繁華街が不適切と見られるからに他なりません。

現に京都や神戸の山手、北摂エリアではPERが高い分布を示しています。

大阪では梅田-淀屋橋-心斎橋 の御堂筋ライン界隈のエリアだけが価格が高く
神戸では三宮-元町間のみでどちらかというと局所的に高いのはこのエリアだけで
あとは広く浅くの分布です。

京都では昨今は京都駅周辺の影響力が強くなっておりますが
四条-丸太町間の地下鉄烏丸線・鴨川のそばの京阪沿線は四条-丸太町間で特に価格水準が高く
祇園エリア住宅適性こそ無いが、観光地としてブランド化しており価格が際立って高いのです。

ゆうなれば核になるエリアが
交通インフラの中心でありハブになる京都駅
それよりも少し北にあり金融・経済・商業の中心地となる四条烏丸界隈
・観光・宿泊や保養地ニーズが高い東山・祇園界隈と3つあるようなものです。

そしてこの3エリアでは価格がこの10年で確実に上がってきております。

京都では景観条例などの規制でマンションの建築や流通物件量が抑制されていることが
高値止まりの一因ですが、今後の京都の経済価値・資産価値を予兆する
値動きであることは間違いないと思います。

京都はいまや日本中いや世界中から才能ある人、ゆとりある永住したい人や
旅行で短期滞在をする人が集まるコスモポリスになってきているのです。
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おはようございます!

にしむらです。

観光資源の豊富な歴史・文化都市である京都では
京町家を投資収益物件としてお考え頂く方が非常に多くなってまいりました。

中でもトレンドはゲストハウスが挙げられます。
要するにプチ旅館=旅館業法でいうところの簡易宿所である
ゲストハウスとしてお考え頂く方が増えてきたのです。

旅館業の定義としましては
寝具等の設備を備えて人を泊めることにより、
それに対するサービスの対価として代金を享受するものであります。

宿泊が通常の賃貸と異なるのは、お客様が居住する時間単位、
生活家具、生活消耗品、リネン等のメンテナンス及び
宿泊者管理、セキュリティ管理、宿泊予約管理、
経営管理が必要であることです。

ですから単純な収益のみのでの運用効率の比較はできないのですが
今後販売予定のある中京区堀川通姉小路東入鍛冶町の京町家で
改装後の運用効率、収益のシミュレーションをしてみましょう。

居住用賃貸改装プラン建物:80㎡
予定賃料:14.5万円 (近隣のマンション賃貸相場を考えればまだポテンシャルがありそうです)
総収益:174万円
ここから諸経費・空家リスク(固定資産税・火災保険・賃貸管理費・修繕費など)を差っぴき 
経費率は単純に約1割としましょうか。
純収益=157万円


一棟貸しゲストハウス改装プラン建物:70㎡
宿泊代:2万円/日
(和風の異空間情緒のある京町家で最高6人で泊まれること、
二条城駅、烏丸御池駅に近い機動性に富む立地を考えれば
この設定は高くはないでしょう。)

もしくは3つある部屋をそれぞれ別々に7000円~の宿泊費でも構いません。

年間稼働率:65%(京都の大手ホテルの年間稼働率は80%を超えております。)
とした場合

年間総収益は474万円
賃貸と同様に諸経費(固定資産税・火災保険・修繕費)が20万円

またゲストハウスの場合は
・光熱費・・・年間30万円としましょうか。(お客に請求するタイプのゲストハウスもあります)
・宿泊者管理及び室内管理・清掃(リネン管理)費が・・必要になります。

上記の管理委託費を仮に諸経費と光熱費を引いた売上高の50%とすれば
純収益は212万円となります。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

単純な予定収益比較ではゲストハウスのほうが面白いことになります。
ただ、やはり居住と事業では運営リスクが異なりますから、
あとは投資される方の個々の判断になります。

京都の都心部で中規模居住物件(70~80㎡)の還元利回り(C/R)は
平均で5%強になりますから事業系の場合でしたら6.5%は欲しいところです。

あとは事業者の未来の旅館業、及び京都への洞察力と経営センス次第でしょう。

もちろん所有者ご自身で汗を買いて運営されれば実収入は高まりますが
それは業=労働であって、不動産投資とはいえません。
ですがゲストハウスを事業とされたい方には京都の今後のポジションを考えれば
魅力的で非常に楽しいかもしれません。












お金に困らなくなる マイホームの買い方・つかい方―「暴落するマンション・売れない一戸建て」をつかまない知恵お金に困らなくなる マイホームの買い方・つかい方―「暴落するマンション・売れない一戸建て」をつかまない知恵
(2008/09/12)
山崎 隆

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おはようございます。
にしむらです。
「不動産でハッピーリッチになる方法」「東京のどこに住むのが幸せか」の著者である
不動産コンサルタントの山崎隆さんの最新の本が出ました。

収益性の指標を使って不動産の価値を見出す不動産選びの本は
たくさんありますが、山崎さんの本書ではどちらかと言えばマクロ経済に注目し
その町、その都市、その国の将来の経済を予測する事の重要性を説きます。
地価などは一種の虚構であり、その土地に住む人がキャッシュフローにより
収入と消費を生むということで、本書では高収入の狩猟民族型のビジネスパーソン
によるファミリータイプの賃貸マーケットの成熟度が街の将来の資産価値を決める尺度として
注目しております。

出生率が高い街=資産価値の高い街ではありません。
高収入な人が好きな街が資産価値が高いのです。

本書を読むと、経済格差による地域の一極集中は続きますが
大阪の淀川を地政学的に東京の隅田川と例えるのは
・・要するに大阪市は全体的には下町と捉える考え方はなるほどという感じでした。
どうやら京都は将来の勝ち組に入りそうです。
不動産の資産価値を決めるのは「お金持ち」です。
賃料が全てを物語ります。

そして街は歴史を再び遡ります。
この意味は本書を読めば理解できます。







みなさま

こんにちわ
にしむらです。

みなさんはこれからの住宅地を選びに何が必要と思いますか?
資産価値が落ちない、自分のライフスタイルに合う立地を選びたいですよね。
そもそも大衆の支持をうける立地はいい立地であり、分譲相場は高いものです。
決して安い買い物ではありませんが先が読めない難しい世の中ですから
不動産の選択と購入は慎重にしたいものです。

不動産の評価基準は大きな4層構造であると私は考えてます。

第1に「都市圏と街」
第2に「敷地条件」
第3に「建物構造」
第4に「建物管理」です。

どんなによい構造の建物で管理がきっちり施されていても
道路に接動していない、前面道路が建築基準法上の
道路でない非道路であれば、土地の資産価値は僅かになってしまいます。

また南向きで正方形の理想的な30坪の土地で6mの前面道路
だとしても、廃れた街で今後の展望が持てそうにない都市圏
であればそれも資産価値としては厳しいです。
また区画整理された郊外型の大きな大型開発された分譲地。
大きな道路に植栽と樹木、大きな公園、大型ショッピングセンター。
一見綺麗に見えますが、これも30年後はというと。。
いまのトレンドを考えれば微妙かもしれません。

マクロにみれば人口が減少してます。そして人は便利で魅力のある場所へ移動し集中します。
現在人工的に作られた郊外の大規模な分譲地は本当に大丈夫でしょうか?
なにせ建物があっても利用者がいなければ価値が無いのですから。。

ということで現在は立地による利用価値が何よりも重視され
賃料や収益による不動産の評価が主流になってきております。


本日は住宅用不動産の評価でもっとも大切な立地について
何が大切なのか。評価基準を挙げてみます

●第1次評価
職住の近接度 オフィスからの物理的距離と交通機関までの距離

●第2次評価
日常生活の利便性、スーパーマーケットと社会インフラ

●第3次評価
趣味、芸術、観光、エンターテイメント施設    

●第4次評価
自然環境

●第5次評価
地域コミュニティと学区

住宅の評価では1次評価が特に重要です。
職場と近い、アクセスしやすい立地です。
なるだけオフィス街から物理的距離が近い。
交通機関で通うのならば駅から近いほうが有利です。

2次評価はその立地で生活がどれだけし易いかの基準です。
日常のお買い物、病院、役所

3次評価は人間の2次的な欲求に基づいてます。
どれだけ楽しいか、気分転換のための趣味が実現できるか。というところです。
物販店舗、カフェとダイニング、美容室、サブカルチャー施設、スポーツ施設、映画館
その他観光地など

4次評価は公園や海、川、山=自然豊かで賑やかすぎず、お寺や史跡など癒される場所の有り無し
5次評価は地域の環境。治安がよく地域コミュニティが発達したいい学区といった
どちらかというと子供のいるファミリーのための条件になってきます。
ファミリー立地の場合、2次と3次の風俗性がすぎると教育上よくないことから
マイナス査定になります。
逆に子供のいない夫婦に4次5次はあまり興味がないこともあります。
ですから優先順位が低いのです。

不動産をお探しになる際はこれらの評価軸から住宅地を見つめてみることをお勧めします。
前回のお話の続きです。

収益不動産における利回り(還元利回り)とは
実は収益還元法における賃料の減価率に
等しいことを述べました。

すなわち資産価値の高い物件とは
①標準的な賃料が高い
②賃料水準が値下りしない
さらに付け加えるなら
③地域の賃貸市場において借り手がつきやすい間取りと賃料
であることが重要です。

①、②に関して考察してみましょう。

ではなぜ人は賃貸をするのでしょか?
・売買による束縛から開放され自由を得たいから 
・利便と自分に適した環境を得たいから      
・期間的な問題があり特に買う必要はないから  
・買う事に時間的・コスト的なロスを感じるから  
です。

多くの人の生活は職・住・商・遊から構成されています。
その4要素が満たせる住居を望んでいるのです。

・職は職場(学校)への交通利便性、近さ
・住は住居の快適性と周辺の雰囲気と環境
・商は買い物の利便性
・遊は趣味の実現性。

上から順番に重要度が高いと考えられます。
エコ社会・エネルギーの高騰する社会になり
住居は鉄道駅からの近さが重要になりました。
また駅の近くに商業施設が出来るのも必然の流れでした。

従って標準賃料に影響を及ぼすファクターとしては次の要素が重要です。
また賃料の値上がり値下りは、街の将来像(趨勢)を予想することが重要です。

A交通移動上の重要な駅の近くである
B業務地域圏であること、もしくは近いこと
C商業地域圏であること、もしくはショッピングモール等に近いこと
D景観のよい観光地域であること
E公園や史跡・観光名所が近くにある
F大学が近い
G大病院が近い
H人気小学校区である
I 将来に大きく発展する可能性がある(そして容易に退廃しない)

というところが重要です。
交通

私の収益資産価値のイメージでは
総合力は四条烏丸界隈
観光力は祇園・東山界隈
将来性は京都駅界隈
環境と美観は京都の北部
大学力は地下鉄沿線の北部(今出川~松ヶ崎)
都心からやや外れた場所での利便性では
二条駅、西院が優れていると考えております。

どこに資産を持つかはどんな客層をターゲットとするかによって
決まります。
京都の地域はどこも個性と魅力に溢れています。

そして気になる京都市の還元利回りですが
築10年程度で都心(中京区)のファミリータイプの中古マンション・戸建てで
面積70㎡前後であれば
独自の統計によりますと5.5%程度で推移しております。

すなわち家賃が
月10万円なら 2200万円
月15万円なら 3300万円 程度の評価額になります。

ちなみに還元利回りは
物件が小粒になるほど上ります。 
立地が不便になるほど上ります。
築年数が経過すればするほど上ります。
利回りが上るということを言い換えれば、
物件としての評価が安くなるということです。
これを理解した上で物件の利回りを比較するのが重要です。


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