こんにちわ
にしむらです。
みなさんはこれからの住宅地を選びに何が必要と思いますか？
資産価値が落ちない、自分のライフスタイルに合う立地を選びたいですよね。
そもそも大衆の支持をうける立地はいい立地であり、分譲相場は高いものです。
決して安い買い物ではありませんが先が読めない難しい世の中ですから
不動産の選択と購入は慎重にしたいものです。
不動産の評価基準は大きな４層構造であると私は考えてます。
第１に「都市圏と街」
第２に「敷地条件」
第３に「建物構造」
第４に「建物管理」です。
どんなによい構造の建物で管理がきっちり施されていても
道路に接動していない、前面道路が建築基準法上の
道路でない非道路であれば、土地の資産価値は僅かになってしまいます。
また南向きで正方形の理想的な３０坪の土地で６ｍの前面道路
だとしても、廃れた街で今後の展望が持てそうにない都市圏
であればそれも資産価値としては厳しいです。
また区画整理された郊外型の大きな大型開発された分譲地。
大きな道路に植栽と樹木、大きな公園、大型ショッピングセンター。
一見綺麗に見えますが、これも３０年後はというと。。
いまのトレンドを考えれば微妙かもしれません。
マクロにみれば人口が減少してます。そして人は便利で魅力のある場所へ移動し集中します。
現在人工的に作られた郊外の大規模な分譲地は本当に大丈夫でしょうか？
なにせ建物があっても利用者がいなければ価値が無いのですから。。
ということで現在は立地による利用価値が何よりも重視され
賃料や収益による不動産の評価が主流になってきております。
本日は住宅用不動産の評価でもっとも大切な立地について
何が大切なのか。評価基準を挙げてみます
●第１次評価
職住の近接度 オフィスからの物理的距離と交通機関までの距離
●第２次評価
日常生活の利便性、スーパーマーケットと社会インフラ
●第３次評価
趣味、芸術、観光、エンターテイメント施設
●第４次評価
自然環境
●第５次評価
地域コミュニティと学区
住宅の評価では１次評価が特に重要です。
職場と近い、アクセスしやすい立地です。
なるだけオフィス街から物理的距離が近い。
交通機関で通うのならば駅から近いほうが有利です。
２次評価はその立地で生活がどれだけし易いかの基準です。
日常のお買い物、病院、役所
３次評価は人間の２次的な欲求に基づいてます。
どれだけ楽しいか、気分転換のための趣味が実現できるか。というところです。
物販店舗、カフェとダイニング、美容室、サブカルチャー施設、スポーツ施設、映画館
その他観光地など
４次評価は公園や海、川、山＝自然豊かで賑やかすぎず、お寺や史跡など癒される場所の有り無し
５次評価は地域の環境。治安がよく地域コミュニティが発達したいい学区といった
どちらかというと子供のいるファミリーのための条件になってきます。
ファミリー立地の場合、２次と３次の風俗性がすぎると教育上よくないことから
マイナス査定になります。
逆に子供のいない夫婦に４次５次はあまり興味がないこともあります。
ですから優先順位が低いのです。
不動産をお探しになる際はこれらの評価軸から住宅地を見つめてみることをお勧めします。
収益不動産における利回り（還元利回り）とは
実は収益還元法における賃料の減価率に
等しいことを述べました。
すなわち資産価値の高い物件とは
�”現狹�な賃料が高い
��賃料水準が値下りしない
さらに付け加えるなら
�Ｃ楼茲猟詑濟埔譴砲�いて借り手がつきやすい間取りと賃料
であることが重要です。
� ↓△亡悗靴胴融，靴討澆泙靴腓Α�
ではなぜ人は賃貸をするのでしょか？
・売買による束縛から開放され自由を得たいから
・利便と自分に適した環境を得たいから
・期間的な問題があり特に買う必要はないから
・買う事に時間的・コスト的なロスを感じるから
です。
多くの人の生活は職・住・商・遊から構成されています。
その４要素が満たせる住居を望んでいるのです。
・職は職場（学校）への交通利便性、近さ
・住は住居の快適性と周辺の雰囲気と環境
・商は買い物の利便性
・遊は趣味の実現性。
上から順番に重要度が高いと考えられます。
エコ社会・エネルギーの高騰する社会になり
住居は鉄道駅からの近さが重要になりました。
また駅の近くに商業施設が出来るのも必然の流れでした。
従って標準賃料に影響を及ぼすファクターとしては次の要素が重要です。
また賃料の値上がり値下りは、街の将来像（趨勢）を予想することが重要です。
Ａ交通移動上の重要な駅の近くである
Ｂ業務地域圏であること、もしくは近いこと
Ｃ商業地域圏であること、もしくはショッピングモール等に近いこと
Ｄ景観のよい観光地域であること
Ｅ公園や史跡・観光名所が近くにある
Ｆ大学が近い
Ｇ大病院が近い
Ｈ人気小学校区である
Ｉ 将来に大きく発展する可能性がある（そして容易に退廃しない）
というところが重要です。
私の収益資産価値のイメージでは
総合力は四条烏丸界隈
観光力は祇園・東山界隈
将来性は京都駅界隈
環境と美観は京都の北部
大学力は地下鉄沿線の北部（今出川〜松ヶ崎）
都心からやや外れた場所での利便性では
二条駅、西院が優れていると考えております。
どこに資産を持つかはどんな客層をターゲットとするかによって
決まります。
京都の地域はどこも個性と魅力に溢れています。
そして気になる京都市の還元利回りですが
築10年程度で都心（中京区）のファミリータイプの中古マンション・戸建てで
面積７０�崛宛紊任△譴�
独自の統計によりますと5.5％程度で推移しております。
すなわち家賃が
月10万円なら 2200万円
月15万円なら 3300万円 程度の評価額になります。
ちなみに還元利回りは
物件が小粒になるほど上ります。
立地が不便になるほど上ります。
築年数が経過すればするほど上ります。
利回りが上るということを言い換えれば、
物件としての評価が安くなるということです。
これを理解した上で物件の利回りを比較するのが重要です。
前回のお話では不動産投資や住宅の資産価値を試算する際に
単純な表面利回りだけに注目するのは早計だという話をしてました。
例えば東京において
5000万円で利回り５％の港区（赤坂）のマンションと
4000万円で利回り６％の足立区（北千住）のマンションでは
あなたはどちらが資産価値があると考えますか？
京都でいうなら
中京区（御所南）のマンションと
伏見区（向島）のマンションと
言い換えてもよいです。
東京の話は私なら
利回り１％の差なら迷わず港区のマンション、
京都なら御所南のマンションを選ぶ。
というのが不動産投資のセンスというやつです。
なぜならば後者のほうが将来の地価の
値下りリスクが高いからです。
逆に港区は東京でも六本木ヒルズに代表される業務商業地域
と高級住宅地が一体となったエリアで、ごく一部の限られた富裕層しか
住めない、値崩れがおきない街と言われております。
マンションのグレード差はさて置き、立地のポテンシャルの差は
利回り１％どころではないでしょう。
数字に踊らされてはいけません。
さて、不動産価格の評価の仕方に着目して利回りの
根本の意味を紐解きましょう
今度は収益還元法を考えます。
年間賃料Ａがｎ年間に生み出す総和が不動産価値Ｐという考え方で
Ｐ＝A1/(1+r) +A2/(1+r)2+A3/(1+r)3+・・・・・・+An/(1+r)n ��
上の算式になりますね。Ａｎはｎ年後の年間賃料です。
ｒは割引率です。建物が陳腐化するに従い賃料が割り引かれるというものです。
ここで話の単純化のためにＡｎ＝Ａ、ｎ＝∞ としますと
中学数学でやった等比級数のお話に帰結します。
すなわち無限級数の和は
Ｐ＝初項/（１−公比） �◆，箸覆襪里任靴燭茲諭�
式�，烹�/（１＋ｒ）を掛けたものを左辺、右辺それぞれ引けば�⊆阿�導かれます。
Ｐ＝Ａ/（（１/（１＋ｒ））/（１−１/（１＋ｒ）） となり
Ｐ＝Ａ / ｒ ��
となるのです。
で、この 一般式のｒ が初年度の賃料収入から不動産価格を査定する際の
還元利回りに相当するのです。
あれ、そもそも ｒ って何でしたっけ？
そうです！割引率です。
広義にこの式を捉えれば賃料の割引率が還元利回りそのものなのです。
還元利回り ｒ は値下りリスクを示す値なのです。
ただし厳密に現在の経済現象を反映したものにするには
インフレ率と地価増減率（賃料増加率）も考えないといけません。
要は
�ヾ靄楪体舛�高く
��賃料の減価率が低いところほど
不動産価値（資産価値）があるというのが
収益還元法の式の本当の意味なのです。
そういった物件を見つけることが資産価値の高い物件を
掴むことになるのです！
お判りになりましたか？
次回に続きます！
にしむらです。
今日は趣きを変えて、物件の利回りについて考えます。
収益物件においては賃料収入から利回りを算出し
それが収益物件の収益率つまり良し悪しを決めるものと
考えられています。
また今日では居住用物件でも査定方法として現在から将来に渡る賃貸収益から物件の現在価値を見積もる収益還元法という手段が定着しております。
不動産は所有価値でなくて利用価値で評価するというトレンドが
日本にも到来したのです。
収益・居住物件に関わらず、利回りと賃料で資産価値を見るというのが
現代流です。
単純利回りは aを年間の賃料収入 Aを物件価格とすれば
P＝a/A ですよね。
この利回りは単純利回りです。
実際のキャッシュフロー上はいろいろな経費がかかります。
�仝把蟷饂裟�
��火災保険料
�４浜�費
�そち業�
等です。
ざっと軽くみつもって賃料の2割は割引しないといけません。
諸経費をkとすれば
Pn=a-k/A
Pnが実質利回りというやつです。ネット利回りとも言われます。
業者さんの広告では利回りを良く見せようと広告をしているわけです。
式を見れば判りますが、賃料を高く、価格を安くすれば
利回りは高くなります。
利回りは高ければよいと考えてしまうのは残念ながら不動産投資の素人です。
そもそも不動産の価格はどのように決められるかを考えましょう。
●オーソドックスな原価法＋取引事例法でいけば
不動産価格＝（土地評価額＋建物評価額）×流通性比率
なわけです。すなわち土地と建物の合計額を現在の不動産市場の
需給バランスで調整率を掛けて評価するわけです。
�｜噂磴坊�物がボロボロで安ければ、不動産価格は安くなり
利回りは高くなるということです。
�⊃裕い量気の�地ならば土地の相場は低く、土地評価額は下がります。
また道路の接道状態や地型が悪くても土地評価額は下がります。
��市場の需要より価格帯が高い物件や融資がつかえない物件であれば
流通性比率を下げて価格を調整します。
要は不動産を売る側からすれば、悪い物件は価格を下げて
利回りを上げるしか、アピール方法は無いわけです。
また満室時想定の利回りなんかも、かなり疑惑が残ります。
本当にその物件は将来に渡って人が入るのかを考えないとダメです。
入居率が低くては高い想定利回りも絵に描いた餅です。
数十年先の景況や不動産ニーズまで考えて入居率を検討しなくてはならないのです。
次回は将来の賃料収入から査定する方法＝収益還元法によって
不動産価格とは何かを考えましょう。
その数学式にはおもしろい事実があります。
では！
にしむらです。
資産価値の高いマイホームの続きのお話になります。
前回には貸せる価値の大切さを説明してました。
今回はさらに突っ込んだ話です。
ではどういう層に貸せる家が資産価値が高いのでしょうか？
それはズバリ。
�．侫．潺蝓質�
��高所得層・富裕層です。
なぜならば広い面積の高級な空間が必要になるからです。
つまり家主にとっては付加価値があり広い空間を提供できることで
高い賃料を得る事が可能になります。
また高級なファミリー向け賃貸物件になりえる条件は
非常厳しく、ありとあらゆる条件を満たす必要がございます。
�仝鯆姪�利便性
�⊂Χ氾�利便性
��生活/自然環境
�ざ軌藉超�
�ゼ匆颯ぅ鵐侫蕕寮�熟性
高い値段で貸せる家とはいうものの
大半の要因はエリア（街）できまります。
不動産は街を選択基準として買い、借りる。これが鉄則です。
主にファミリーの賃貸層が賃貸をするパターンは二つあります。
Ａ・不動産売買までのつなぎで賃貸を借りる
ほとんど場合の賃貸はこちらの要因になります。
住み慣れた地縁のあるエリアで結婚して間もない間はとりあえず賃貸をする。
どちらかというと賃貸をすることに消極的で、賃貸には極力お金を掛けない。
また購入まではお金を貯めるために賃貸をするという考えをする層です。
こういう層の賃貸エリアはある意味で庶民的なエリアといえます。
Ｂ．積極的に賃貸する。賃貸しか考えていない。
こちらは日ごろ仕事が忙しく高所得層/転勤族のサラリーマンが
時間を買うために職住近接が実現できるエリアで賃貸で探すケースです。
こういった層は交通や商業の利便性だけでなく、子育ての環境にも
意識が高いことから、教育・医療・自然環境も整った完全なエリアを探すという点
高い賃料をいとわない点、将来の不動産購入を前提としていない/もしくは
急がない点で前者とは全く異なります。
こういう賃貸層が好むエリアは高級な場所＝資産価値が高いエリアとなります。
というところでファミリータイプ物件の賃料というのは
街のポテンシャリティ＝物件の資産価値を示す有効な指標となります。
ここから「本当の地価」を見出すことができます。
ハイソなファミリーに好まれる街には、ただ単に買い物や移動が便利なだけではダメです。
繁華街に近すぎても教育環境としては好まれません。
また自然公園なども必要でしょう。
次回は京都市内のファミリータイプの賃貸分析をして
よい街、資産価値の高いエリアを見出したいと思います。
では！