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こんちわ

にしむらです。

高級住宅地の連載のお話をしますね!
第3回は京都大学の東部で白川通今出川の北西部に
位置する高級住宅街、北白川小倉町をご紹介します。

洛外についてはどちらかというと市電の開通と同時に戦後開発された場所が
多いのですが、左京区の百万遍周辺は江戸時代に徳川の屋敷が置かれた
歴史のある場所で尾張徳川屋敷がそのまま京都大学になっております。

その北東で白川通りより西、疎水より東、
志賀越道より北側に閑静で区画のよい住宅街が広がっております。
道路も6m道路でゆとりがあります。
1つ1つの区画が大きく、和風邸宅やオシャレな外観の洋風住宅
高級感を漂わせております。
京都大学が近い事もあり、大学関係者の邸宅が多いのでしょう。
正面に見えているのは京都大学の人文科学研究所です。
IMG_1450s.jpg


この地域の歴史は実はもっと古く、集落跡があり無土器時代や
縄文時代の遺跡がよく発掘されるとのこと。
昔から住みよい環境だったに違いありません。

住宅地としての短観
「北白川小倉町」

高級感 ★★★★☆
利便性 ★★★☆
将来性 ★★★★
本来の相場 105~115万円/坪

高級感は特に言及することはありません。
誰もがあこがれる高貴な雰囲気があります。

利便性は商業的な利便性は白川通に東大路通に店舗が多いため
抜群に良いと思われます。スーパーは大国屋さんがあります。
オシャレなカフェやご飯やさんなどの店舗も若者人口が多いため
多く歩いての散策も非常に楽しい街です!
御影通、鞍馬口通を探索してみるのもよいでしょう。
田中高原町の多目的カフェ「PRINZ」は必見です。

環境も哲学の道、北白川疎水があり、緑が多く抜群によいです。
また大きな病院にも恵まれるでしょう。

唯一の問題はバス以外の公共交通機関までの駅が遠いこと。
京阪の出町柳まで歩くと20分近くかかります。
しかし北白川は京都の都心までの物理的距離が比較的近いので
良しとしましょう!自転車や原付があれば問題なしです。
将来の資産性についても有望だと予想されます。
現在では基本地価は100万円/坪を少し超えるくらいが目安になると考えています。



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どもども
にしむらです。

連載中の京都の不動産の法則の続きです。
第2回は歴史的背景が現在の市街地形成と関係するというお話をしました。
今も昔もいい場所というのは根本的に変わっておりません。

近代は交通機関の発達があり、新興住宅地は駅を中心とした市街地形成が合理的に
されております。

以下は京都市内においての交通機関の概略です。


京都駅が烏丸通塩小路に出来た。この場所は下京区最南端にあたり。
お土居の南東の外れにあたる。お世辞にもいい場所とは言えない。
史跡や寺社の多い旧市街地の中心部を買収し開発することが容易に出来ないためで
地域性の強い京都市南部を将来的に再開発しようという意図があったと思われる。

明治時代以降は京都中を市電が走っておりましたが
自動車交通網の整備により昭和53年に全撤廃になりました。


京都駅からはJRでは東海道線、山陰線、奈良線がある。その後。新幹線や近鉄も通る。

阪急電鉄が四条大宮から京都市の西南から北摂地区をとおり大阪北区梅田に向けて走る。
現在は四条烏丸、四条河原町まで延伸している。

京阪電鉄が出町柳(川端通今出川)から京都市の東南から大阪府北西部を経て大阪北区京橋へいくルートで通る。

旧市街地に関しては地下鉄、洛外になると陸路へ浮上する。
地下鉄は買収の煩わしさを避ける意味と景観を配慮する意味もあるだろう。
鉄道陸路に関しては歴史的な背景のある場所や史跡や寺の多い場所を巧妙に
はずしたルート設計がされている。

旧市街地内に関しては京都の行政・政治・司法上の主要な官庁や施設
や京都内での本店機能をもつ金融機関、商業施設等のほとんど
堀川通ー鴨川(川端通)の間にあることが前回の法則でもよくわかる

地下鉄烏丸線は京都の主要な場所をすべて抑えた南北の路線といえる
昔は京都駅-北大路駅までだったが、現在は北山駅、松ヶ崎駅、国際会館駅
へと京都左京区北部へ延伸している。

平成10年には、京都駅の新駅ビルが完成した。
ホテルグランビアと伊勢丹、シアター1200などの施設を併設した
複合型で斬新なデザインを採用した大型ターミナルは全国的に注目を集め
京都市観光の起爆剤としての効果を十分に果たしている。

最近では東部、東南部や西部から直接中心市街地にアクセスできる路線である
地下鉄東西線が開通。京阪三条では京阪大津線からの乗り入れがあるため
利用者が広がった。西へは二条駅までだったのが平成20年2月より
新駅「西大路御池」駅、太秦天神川駅が出来た。

京都の不動産の法則3 (交通機関による発展と地価への影響) 

○旧市街地内においても地下鉄駅の多い中心部都心エリアは駅からの距離で
地価が上下するような単純な地価の分布はしない。 歴史駅背景やその他の商業施設、
公共機関による生活利便性が重要視される。


○京都市北部、右京区、南区、山科、桂、伏見などの郊外エリアは完全に駅を中心とした発達をしているために駅からの距離で地価がきまる場所が多い。

○鉄道駅が開発される立地に当たっては旧市街地の端部を目の前にした田んぼ、原野が多い。したがって駅の片側出口が旧市街地、裏側は区画が整った高級住宅地になるケースが多い。

Ex)地下鉄北大路駅 小山エリア 北山駅  上賀茂エリア 下鴨エリア
松ヶ崎駅、国際会館前駅 岩倉エリア 京阪 丹波橋駅、伏見桃山駅 桃山エリア 
阪急 桂駅 西京極駅

○鉄道駅に乏しい左京区や右京区でもやはり人気があるのは
鉄道駅に比較的近いか、京都の中心市街地までの物理的距離が近いエリアである。

資産性の高い順としては地下鉄烏丸線、阪急京都線、京阪鉄道鴨東線、JR東海道線、地下鉄東西線、JR山陰線、近鉄京都線、JR奈良線と思われる。複数の駅に近いところはやはり立地の価値は高い。
順位の根拠としては
地下鉄烏丸線-路線の通る京都駅~鞍馬口までは歴史的に洗練された立地。北山以北も
ブランド力のある高級住宅地域に成長している。
生活の利便にかかわる金融・商業・医療・教育が京都市圏内に収まることが多い。
京都人が職場が大阪はあっても 買い物にわざわざ大阪に行く人も少ないだろう。

さて交通機関が他府県にまたがる場合、どれだけ大きな都市圏を通るかが重要である。
都市の発展は交通機関の接続状況と密な相関がある。
阪急と京阪の差は微妙であるが、京都の中心である四条通を通るのと
鴨川沿い(左京、東山)を通るのはどちらが便利だろうか?
大阪府においても京阪地区と阪急地区の人気の差を考慮した。
駅にショッピングモールを設ける点でも阪急に軍配があがる。
東西線は基本的に旧京都市内の近郊住宅地から中心部にアクセスする路線である。
烏丸線と比べる通るエリアの利用価値の差で劣るが利用価値はそれなりに高い。

叡山電鉄や京福電鉄はほかと比べると資産性ではかなり落ちると思われる。
路線自体が駅近隣に大きな商業施設が出来にくい立地であるためである。

以上であります。
どもども

にしむらです。
京都の不動産の立地の良し悪し、地価、高級感を決めるのは
一体何でしょうか?

前回の京都の高級住宅地のコラムの最後からの続編です。


京都の不動産の法則1
寺社や史跡の近くには優良な市街地や高級住宅地が形成される。
そしてその地域の資産価値は高い。


この2条の法則は非常に重要です。京都市内の地価の高低、環境や雰囲気の優劣が
ほぼこれで説明できるといっても過言ではありません。
雰囲気のある場所や高級な場所を想像してください。

・東山には八坂神社や知恩院、清水寺、高台寺、東福寺などもの
すごい数の寺社が密集しております。
嵯峨・嵐山には大覚寺や天竜寺。
下鴨、上賀茂には歴史ある下鴨神社、上賀茂神社
白川には銀閣寺や詩仙堂。紫野には大徳寺。 
御室、宇多野、鳴滝には竜安寺、仁和寺。
そして碁盤の市街地には大中小のお寺社が点在します。
御所、二条城、東西本願寺、相国寺、寺社が並ぶ寺町通り。

お寺社が建つ場所は風水的にも地質学等の科学的にも
マイナスイオンが出る?非常によい神聖な場所とされております。
こういったエリアは不動産取引においても非常に人気があり
地価も高いのですがすぐに売れる立地になります。

逆に街中なのに寺社がなぜか少ない場所は商業地を除けば
湿地などでもともと人が住みたがらなかった地域です。

京都の政治経済の中心が朱雀大路(千本)から室町(烏丸)
に移ったのもそれが原因だと言われております。

例えば室町時代は千本通以西 丸太町以南は田んぼと原っぱでしたし
四条千本より南西は秀吉の御土居の外になりました。

また東寺のある西九条は御土居内ですが油小路以東の東九条は
御土居の外です。
歴史を紐解くと京都の地域性が非常によくわかるのです。
おはようございます!

京都の憧れの高級住宅地特集の第2回は
二条城の北エリア(主税町)を取り上げてみます。

二条城は本能寺の変の際に織田信長の嫡男の信忠が明智光秀の焼き討ちにあい
廃城になっておりますが、現在堀川二条に構えるニ条城は
その後徳川家が再建したもので重要文化財・世界遺産・国宝に指定されてます。

さて観光でにぎわう二条城ですが
二条城の北西部に区画の綺麗なエリアがあります。
その名は上京区主税町になります。

このエリアは交通利便は今や京都市の西部をつなぐ要衝、JR/地下鉄
二条駅から徒歩圏内という近さ、二条城南東には地下鉄二条城駅。
京阪神にアクセスする場合は自転車であれば阪急「四条大宮」5分程度。
このエリアは堀川丸太町のやや西で京都のへそに位置するため
四条エリアの中心繁華街(田の字地区)までも自転車で
10分強でいけてしまう便利な場所です。
そして閑静で環境のよい町です。
教育機関に話題を向ければ最近評判のいい二条城北小学校。
しかも小学校・中学校・高校までが比較的近い。
買い物は二条駅界隈や堀川通りに商店が多いので困る事はないでしょう。



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住宅地としての短観
「二条駅北部(上京区主税町)」

高級感 ★★★☆
利便性 ★★★★☆
将来性 ★★★★
本来の相場 120~135万円/坪

上京、中京、下京に都市機能が集約され人も集まり都心回帰
という現在のトレンドの時流で言えば注目のエリアです。
公園や二条城の緑が癒しと日々の生活に活力を与え
静かな住居、商業、教育、自然環境と4拍子揃う、
そして距離的にも交通手段としても職住近接が実現できるエリア
ですので資産価値としても非常に魅力がある場所です。

旧市街地で間口は狭い家が短冊形の区画が多く
左京区、北区のような超富裕層が購入するエリアではありませんが
京都の都心で日々仕事と戦うパワーエリートにはお勧めの立地でしょう。
また歴史的にタイムトリップすれば主税町は幕末には
京都所司代の下屋敷があった場所にあたり区画整理がされてます。
むかしから「いい」場所です。



京都の不動産の法則1
昔から歴史的に「よい」とされていた町は現代未来も「よい」街になる
江戸時代幕末から公家・武家の館や官僚の屋敷だったエリアは
現在は先進的で進んだ街、高級感がある街が形成されます。

逆に昔に職人・町人が多かったブルーカラーの街は
現代も下町情緒に溢れ、不動産そのものの区画が細かく地権者が多いため
マンションや商業施設も建て難く、大きく街が変わる事がありません。
どもです。
にしむ不動産では京都の立地と地価について触れることが多かったのですが
今年も京都の地域の紹介をしていきます!

そこで企画です!
不動産エージェントのにしむらが評価する
京都の住宅地ランキングのコーナーです。

第一回は憧れの高級住宅地編です。

選抜の根拠としては不動産売買事例等により
以下の点に着目しています。
・高額価格帯で取引されている
・取引における土地の単価が高い
・環境がよい
・利便性がよい(交通利便性・商業施設・教育機関・医療機関)
・高級感がある

ノミネートされたエリアを紹介していきます。

「京都郊外」

左京区
A 下鴨北部エリア (北山駅南側、松ヶ崎駅南側)
B 北白川エリア  (白川通今出川、銀閣寺西部)

北区 
C 小山エリア  (地下鉄烏丸線「北大路」駅周辺)
D 上賀茂エリア (地下鉄烏丸線「北山」駅北西部)

右京区
E 嵯峨大覚寺、嵯峨天竜寺エリア(JR山陰線「嵯峨嵐山」駅周辺)
F 御室エリア(仁和寺周辺)

西京区
G 嵐山エリア  (阪急嵐山線「嵐山」駅周辺)
H 桂・川島エリア(阪急京都線「桂」駅周辺)

伏見区
I 伏見桃山エリア (京阪「丹波橋」「伏見桃山」駅周辺)

「洛内」
上京区
J 御所西エリア(地下鉄烏丸線「今出川」~「丸太町」駅西部)
K 西陣エリア 
L 二条城北エリア(地下鉄東西線「二条城」駅北部

中京区
M 御所南エリア(地下鉄烏丸線「丸太町」~「御池」駅・地下鉄東西線「京都市役所」駅周辺)
N 田の字地区北部エリア(地下鉄烏丸線「御池」~「四条」駅周辺)

下京区
O 田の字地区南部エリア(地下鉄烏丸線「四条」~「五条」駅周辺)
P 東西本願寺エリア (地下鉄烏丸線「五条」~「京都」駅周辺)

にしむ不動産では私の独断と偏見において
各エリアをランク付けして紹介していきます!
あそこはいい!不便やし、ダメなど。
みなさんの意見もお待ちしております!
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