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おはようございます。
にしむらです。

みなさん!
京宿家ってご存知ですか?
八清が旅館業許可を取得できるように改装し一定のスキームによって稼動している
一棟貸しの町家のことです。


今回以降、旅館業のできる不動産の価値を研究してみたいと思います。
不動産の利用形態で一番期間の短いのが「宿泊」という行為になります。

「宿泊」はある意味、超短期の賃貸であり、貧富の差はあるにしても
理論的にはすべての世界中の人に開かれたマーケットです。
その対極にあるのは、所有=永住 というジャンルになるでしょう。

資産価値を論ずるのに賃貸ニーズから不動産を算定する収益還元法の
考え方が不動産査定の一般的手法になっております。

私が考えるに、世界経済のフラット化、グローバル化が進み、
誰でも気軽に個人旅行のできる昨今においては
超短期賃貸である宿泊のニーズがある立地というのは
限られた地縁のある人しか永住しない、田舎のローカルな立地の対極をなす
ポテンシャルの高い立地になるのだと思います。

そしてポテンシャルがあり安定性の高い究極に資産価値の高い立地というのは

宿泊、マンスリー、賃貸、別荘地、永住というすべてのカテゴリー
人気を博する街なのです。

ということで・・
賃料にとって代わって宿泊料の分析をすることは、
宿泊の施設・備品・料理・接客サービスの質という一部の不確定因子はあるにしても
大きなウェイトを占める立地のポテンシャルを明らかにすることに他なりません。

大規模なホテルから小型ホテル、老舗の有名旅館、民宿、ハチセの一棟貸し旅館、ペンション、ビレッジ
ゲストハウス、B&B、長期滞在型宿泊施設、そしてラブホテル?。。。

一人当たりの宿泊料の調査をしてまた報告をしたいと思います。

そうそう・・・
今度、8月21日から京宿家の外国人向けバージョン
町家レジデンスインという長期滞在型の宿泊施設をオープンします。
第一号の月輪こはく庵は便利な東福寺駅から徒歩6分。
8月20日まではプレオープンということで割引特価での体験宿泊が可能です。

http://www.kyoyadoya.jp/machiya-residence-inn/


いろいろ語りたいのですが、また次回にさせていただきます。笑
みなさん、是非ご利用してくださいね。

では。
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みなさま

皆さんはシェアハウスなんて言葉をご存じでしょうか?

関東ではゲストハウスという呼称に統一つつあるそうなのですが、
その起源は家が持てない借りれない外国籍の方が共同で一戸建て屋やアパートに住み始めたことから
意図せず生まれた形態の建物の利用方法です。

現代ではゲストハウスには3種類の意味があり、
①お客様を呼ぶための迎賓施設
②短期的に滞在する旅館的なドミトリー
③建物内を専用部分と共用部分にわけて利用し、半年以上にわたって貸し出す賃貸住居

京都ではゲストハウスは旅館業的に使われることが多いですので
③のほうを採り上げてシェア住居といいます。

ここにきて関東では特にシングルルームタイプの日本人向けシェア住居が
急激に市場が拡大いるようです。関西でもその余波をうけ増えてきています。

ファミリータイプの一戸建をシェア住居にする場合でいうと下図のように使います。
・廊下やLDKや水廻り・ベランダは共用部分です。
・各部屋は個室で専用部分になります。
・事業者が管理を行い居住者内の関係を円滑にし、共用部分の清掃・メンテナンスを行う
シェア

複数の人が1つ屋根の下に住まう。
なんかドラマみたいで楽しそうと思う方も多いのではと思います。

異なる職業人や異国の人と暮らす。
シェア住居の生活で生まれるコミュニケーション・交流が若者の社会性を育み
また新しい文化や価値観を創造するという
未知の可能性があります。


勿論共同で住む以上ルールは必要ですが、
借主にはたくさんのメリットがあります。

①家具や生活に必須の家電は物件に設置されているため不要
②建物内では自分の部屋に加え共用部分も含め広く使え
個人賃貸ではなかったような付加価値のある設備が利用できる
③家賃は安くはないがワンルームの水準と同等程度。掃除や家賃・公共料金の管理があるので楽チン
④共用部分で他の住民とコミュニケーションができる。知らない人と知り合える
⑤共同で住むので単身女性にもいくらか安心。

そして貸主(投資家)にとってのメリットは

大きな建物をうまく運用できる。
高い家賃が得られる。
③一世帯に貸す通常の賃貸よりも空家リスクを減らせる
があります。

もちろん課題やデメリットもたくさんありますが、
ポイントは事業者がきちっと管理を行ってやり建物内の生活環境を整え、
居住者内の関係を円滑にしてあげることです。
それには、居心地のよい距離感を作ってあげること
事業者によるきめ細やかな対応やルール作りが必要です。

八清には京貸家と京宿家という投資商品がありますが、ハチセ製シェア住居(仮称)を
第3の運用スタイルとして商品化すべく日々にしむらは研究調査しております
みなさま

こんにちわ
にしむらです。

老朽化して何もせず放置されている古家・京町家が市内中心部でも
目立ちます。大変もったいない話です。
投資と考えて改修すれば、かなりの利回りで運用できます。
潰してコインパーキングという発想よりもずっと面白い。
そんな利活用を考えてみませんか?

古家・京町家を用いた不動産の運用方法について
今一度おさらいをさせていただきます。


①貸家(2~3年定期、京貸家)

もっともオーソドックスで安定感のある運用の方法です。
新築同様に改装され耐久性・機能性が高まり美観も綺麗な状態であれば、
新築同様の賃料で貸すことができます。
やはり賃貸ものというとマンション・アパートが多いですので
一軒家の賃貸物件はかなりの需要があります。

例えば延べ面積が70㎡・改装したての耐久性の高い良い状態を
基準にすれば京都市の旧市街地では10万円~17万円ほどの賃料で
利回りでは5~7%くらいになります。

路地奥など建替えの出来ない条件という再建築不可物件をうまく利用されれば
もう少し上(6.5~10%程度)の利回りを得ることも可能です。

物件の規模が小さくなればなるほど、高利回りになりやすいですが
それと同時に流通性が落ちる事(要するに売りにくい)も忘れては成りません。
延べ50㎡以下はやや売りにくいと心得ておきましょう。
弊社では改装されて機能的に綺麗によみがえった貸家を「京貸家」として
投資物件として販売しております。1000万円以下の商品もございます。

もともと所有の古家に改装資金を投入する場合でしたら
10%以上の運用利回りとなることでしょう。
(もちろん立地や物件規模によりますが)

②短期間貸家(ウィークリー、マンスリー)

賃貸期間を1週間・1ヶ月と短期間にするという短期滞在者の需要をついた手法です。
通常の賃貸相場の1.2~1.5倍ほどの賃料を得ることが可能ですが
建物内に家具・生活家電等を設置しないと実質的に利用されない。
また賃貸募集とは異なり運営者をつけて斡旋・募集・管理・清掃を行うが一般的です。
ビジネスでの法人の社宅(借り上げ)としての利用や旅行客に利用されるのが
一般的ですので景気の波に左右されやすい傾向はある。
延べ70㎡で耐久性・機能性の高い、マンスリー・ウィークリーの貸家では
粗利回りでは通常の賃貸貸家の1.2~1.5倍程度になる可能性はありますが
運営経費は売り上げの20%以上かかると思っておいたほうがよいです。

また室内の消耗備品の提供については衛生的な部分(寝間着・タイル・歯ブラシ等)の提供は
旅館業法に抵触する可能性が強いです。賃貸期間については厳密な定義はありませんが
一週間より短いと旅館業に抵触する可能性が強いようです。十分気をつける必要があります。

③小規模旅館(京宿家)

弊社ではある一定基準を満たした京町家で旅館業向けの大規模な改修を行い、
保健所や消防をチェックをクリアし旅館業法許可を取得した物件で
実際に一棟貸しの旅館を稼動させ、その収益を
オーナーに還元する形の投資商品「京宿家」を販売しております。

利回りについては旅館業という事業リスクもともなうがゆえに確定的なことは言えませんが
年間平均稼働率60%を一つの目安としております。
京宿家を購入した場合、売り上げから運営者や企画・管理者に対する
経費を支払ったオーナーに還元される残りの純収益ベースで
利回り8~10%~程度の水準を目論見しています。
もともと古家をお持ちの方でしたら、投入額は工事費用だけとなるわけですから
20%近い運用利回りとなる可能性もあります。

④店舗

人通りがあり商業性がある立地は、そのままテナントとして貸すのがよいでしょう。
京都都心部の好立地では床面積に対して1~2万円/坪ぐらいが賃料相場でしょう。
およそ近隣の通常の住宅家賃の1.2~1.5倍くらいの水準となります。
店舗として貸す場合は内部には手を加えづらいですが、老朽化して構造耐久性に劣る状態では
貸しにくいです。
構造・ライフライン・その他瑕疵を防ぐ部分はオーナー負担。
内装・内部設備については借主負担
と理解しておきましょう。

⑤シェアハウス

今後、注目されるのはシェアという形態の利用方法です。
同じ共通点や嗜好のもとに集まった血縁関係の無い複数の人間が
一つ屋根の下に生活する若者定住者向けの運用スタイルです。

法律上の解釈がはっきりしていない部分はありますが
複数の入居者が家賃を負担するスタイルは
中型、大型の古家、京町家の運用方法として高利回りをキャッシュフローを
生み出す魅力があります。
最近の首都圏におけるシェアハウスのトレンドは
昔の木造アパートの下宿のようなチープな設備で割安感を主張するものでなく
贅沢な仕様・備品を家賃を複数人で負担することで共有でき、
美しく衛生的で女性や若い層に好まれる。
そんなマーケットが主体になっております。

延べ100㎡までの一定規模の物件であっても
土地・建物からの取得ベースでも上手く運営できれば
10%近い高利回り運用が可能かと思います。
すでに物件をお持ちの方であれば改修費を投入することで
単純な利回りで20%近い運用の可能性がありそうです。
(あとは管理経費が必要ですけどね。)

難しい点もあります。
入居者内のコミュニティの維持や共有部の管理・清掃に関してきちっとしたルールの遵守を徹底し
コントロール・メンテナンスしてあげる必要があることです。
管理の経費はしっかり見込まないとダメですね。

管理を怠れば入居者内のトラブルになることも多いでしょうが
魅力がある運用方法ですので今後、
にしむらは首都圏にて市場調査・研究していく予定です。

来年2月7日(土)に古家・京町家の活用のセミナーを行います。
ご興味のおありの方はご参加ください。

今後、京都市内の老朽化した建物の運用について
ご相談・改修のご希望のある方はぜひわが社八清をおたずねください。
使わない古家・京町家を活かしましょう!
みなさま

おはようございます!
にしむらです。

本日は
10月3日に開催するハチセのセミナーの告知をさせていただきます。

その名も「お金持ちになれる一戸建ての選び方」セミナー(笑)です。


不動産市場には実にいろいろな物件が出てますが、
様々な不動産業者さんが独自の根拠で価格をつけて出されています。

果たして、販売価格(price)は、実際の流通価値=資産価値(value) と等価なのでしょうか?
また、買主さんの趣味・こだわりで工事代金をたくさんかければ、
家の流通価値は高くなるのでしょうか?

「多分、これからずっと住んでいくし、売らないから資産価値なんて関係ない」と
仰る方もたくさんいらっしゃいます。
しかし、資本主義のグローバリゼーションや、
晩婚化などでライフスタイルが複雑化、多様化するこの現代社会で、
結婚・離婚、転勤、子供の教育事情、病気、相続、介護といったリスク
と無縁でいられると言い切れる人が、果たしてどれだけいるでしょうか?

現代社会では、人は必ず住居を移動させます。
皮肉なことに所得の高い方ほど人生においてたくさんの
引越し・異動を厭わないというデータもあります。
人生の中での不動産(住居)への出費はかなり大きな割合を占めます。
実際自分が手にする不動産の資産価値の重要さは言うまでもありません。

自分のライフスタイルに合う満足する家を作ることも楽しいですが、
何年も住んでいないのに売却しようとしたら買った値段の0.7掛けだった、
これでは困りますね。。

人生というマラソンを走る過程で、不動産で大儲けできなくても、
大きな損は絶対に出さない。 しばらく住んで売っても値下がりが少ない家、
貸したら年金代わりに稼いでくれる家。

お金持ちになる素養は、このような「不動産で大きな売却損を出さず、
運用では予定通りの収益がある」など、着実に資産を増やすという部分
にもあるのです。

資産価値といわれると何かと利便性・機能性の高いマンションが取り上げられますが
京都の一戸建てにも特定の条件を満たす場合には資産価値がつきます。

京都でマンションでなく一戸建てを選んで資産形成をなされませんか?

セミナーでポイントを掴んで頂ければ、誰でも「お金持ちになる方法」を実践できます。

すみません!
本講義は投機的なことを勧めるお話しではありませんので
決して大金持ちになれるようなお話ではないのかもしれませんが

実践している方とそうでない方では経済的利益、損失として
かなりの差がつくことかと思っております。

セミナーは2部構成になっておりまして

前半部はお金持ちになれる家、資産価値の考え方 (理論編)
後半部は収益分析の行い方(実践編)です

前半部は私、にしむらが
後半部は税理士・FPの村尾先生が講師となり
興味深い講義を展開します!

これから資産になるマイホームをもちたいと考えておられるお客様、
収益物件をお探しになるお客様の
両方に役立つ内容となっております。

ご予約はこちらから
http://www.toushi-hachise.jp/consult/ivent/2009-0425.html

皆様、是非ご来場下さい。





こんちわ

にしむらです。

これまで不動産評価に際しては価値(value)と価格(price)は異なるもの。
本当に価値のある物件を見極めるのが重要だと説いてきました。

本当の資産価値を把握するのに特に重要な査定スキームであるのは
収益物件であってもマイホームであっても収益還元法になります。

駅の近くにあり、間取りや敷地条件が定型化されているマンションとは違い、
1つ1つのオリジナリティ(個別性)が強い一戸建てに
収益還元法を適用する場合は立地や敷地条件、間取りが
多種多様であることから評価が非常に難しいです。
立地や雰囲気、ある意味最大公約数的に利用される間取
を評価することが重要にはなっていきます。

今回はそういった難しい要素は捨象して
京町家改装物件の簡易的な価格評価を行うための
総賃貸収益に対するキャップレート(還元利回り)を売買・賃貸事例から導出しました。

年間賃貸総収益 ÷ C/R(還元利回り) = 物件評価額 です。

あくまで統計学的に導出されたベンチマークとしてお考えください。

※以前私が発表した小学校区別の格付クラスを利用します。

床面積 40㎡(1SDK) 50㎡(2DK) 65㎡(3DK) 80㎡(4DK) 100㎡(4LDK) 120㎡   
Aクラス   6.2%     5.7%       5.2%       4.7%       4.6%       4.5%

B1クラス   6.7%     6.1%       5.6%       5.1%       4.9%      4.8% 

B2クラス   7.2%    6.5%       5.9%       5.4%        5.2%       5.1%

例えば
朱雀第一小学校区にある改装(リストック)京町家
床面積  90㎡  賃料 14.5万円 

であれば 総収益174万円に対して
上記表から 還元利回り 5% を適用

174万円 / 0.050 = 3480万円となりますね。

また再建築不可の京町家改装物件の場合は
上記に1.5%~3%を加えて評価してみてください。
概して郊外の、広い、接道条件の悪い、高額の物件ほどリスクは高いので利回りが上ります。
要するにハイリスク・ハイリターンの金融商品と同じです。
再建築不可という事情は金融数学的にいえば売買の換金性にある種のリスクを
伴うということになりますから再建築できる場合と比べたらやはり高くは売れない。
ただ借りる人にしてみたら再建築できるかどうかなんて関心が無いのですから
要するに賃料にはさほど影響がなく⇒収益投資物件としては
収益性が高まる。ということになります。

投資物件であろうとマイホームであろうと
単純利回りの絶対的な評価で比較してはなりません。
与えられた条件の中で割安/割高なのかを評価することが重要なのです。

また売買における換金性 ⇔ 賃貸における収益性
は相反する(逆相関)指標になります。

売買物件の場合は面積が狭くなるとニーズは生まれませんが、
賃貸物としての収益性が生まれます。 (最近は狭すぎるとダメですが)
大きな物件の売買は収益性が低くなるかわりに換金性が高まりますが
高額になりすぎると実際のニーズのミスマッチから土地・建物の面積から
予想した値段で売れないという事がよくあります。

収益還元法によるキャップレートの選定はある種のセンスを要します。
決して万能ではありません。特に戸建の場合は難しく
経済情勢や適用条件に応じてキャップレートをチューニングしてやる必要があります。


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