2008.09.17
京都で資産価値の高い物件を選ぶ
おはようございます。
今週は前回のデータに基づき
資産価値を落とさないための住宅選びのポイントを検証しましょう。
不動産もその他の金融資産と同じく
供給と需要のバランスによって価格相場が決まります。
株式や債券、投資信託と同じです。
地域の需要バランスを無視した購入をすると売却するときに痛い目にあいます。
資産価値を保つ不動産選びの鉄則は下記につきます。
◆その地域の最有効利用の物件を選ぶことを心掛ける
このエリアにはどんな職業の人が、どんな年齢層の人が多く居住しているのかを
考え、客観的にみて他の人が購入するとしたらどのような物件を選ぶだろうか？
を熟考することです。特に間取りと広さは重要です。
ＤＩＮＫＳが多い地域にファミリータイプの物件の需要は少ないですし
ファミリーに人気の地域では単身者向けの物件は売りにくいです。
◆賃料と売買事例から資産価値を十分見極めてから購入する
売買価格が適正かどうかを賃料（収益性）と売買事例（換金性）を見極めるのです。
小型の物件は収益性で判断してください。
京都市の居住系物件のキャップレートは下記程度と考えております。
キャップレート（Ｃ／Ｒ）＝ 年間賃料 ÷ 売買価値
京都市都心部 5.5%〜6％
京都市北部 主要鉄道駅の周辺（京都駅より北） 5.8〜6.3％
京都市南部 主要鉄道駅の周辺（京都駅より南） 6.3〜7.0％
郊外 7.0%〜
※上記は築10年くらいの70�屬�らいのマンションをモデルとして計算しています。
築年数が浅い場合はさらに0.5%くらいマイナスでも大丈夫です。
築年数が20年くらいだとプラス１％
築年数が30年くらいだとプラス２％くらいにして計算したほうがよいです。
物件が小さくなるほど、収益性が問われます。
逆に物件が大きくなれば、換金性のほうが重要ですので
キャップレートは低くても大丈夫です。
キャップレートの見極めは過去のデータで行ってはいますが
どちらかというとセンスというか感覚的な部分が大きいので
各自でいろいろ研究してもらえればと思います。
今週は前回のデータに基づき
資産価値を落とさないための住宅選びのポイントを検証しましょう。
不動産もその他の金融資産と同じく
供給と需要のバランスによって価格相場が決まります。
株式や債券、投資信託と同じです。
地域の需要バランスを無視した購入をすると売却するときに痛い目にあいます。
資産価値を保つ不動産選びの鉄則は下記につきます。
◆その地域の最有効利用の物件を選ぶことを心掛ける
このエリアにはどんな職業の人が、どんな年齢層の人が多く居住しているのかを
考え、客観的にみて他の人が購入するとしたらどのような物件を選ぶだろうか？
を熟考することです。特に間取りと広さは重要です。
ＤＩＮＫＳが多い地域にファミリータイプの物件の需要は少ないですし
ファミリーに人気の地域では単身者向けの物件は売りにくいです。
◆賃料と売買事例から資産価値を十分見極めてから購入する
売買価格が適正かどうかを賃料（収益性）と売買事例（換金性）を見極めるのです。
小型の物件は収益性で判断してください。
京都市の居住系物件のキャップレートは下記程度と考えております。
キャップレート（Ｃ／Ｒ）＝ 年間賃料 ÷ 売買価値
京都市都心部 5.5%〜6％
京都市北部 主要鉄道駅の周辺（京都駅より北） 5.8〜6.3％
京都市南部 主要鉄道駅の周辺（京都駅より南） 6.3〜7.0％
郊外 7.0%〜
※上記は築10年くらいの70�屬�らいのマンションをモデルとして計算しています。
築年数が浅い場合はさらに0.5%くらいマイナスでも大丈夫です。
築年数が20年くらいだとプラス１％
築年数が30年くらいだとプラス２％くらいにして計算したほうがよいです。
物件が小さくなるほど、収益性が問われます。
逆に物件が大きくなれば、換金性のほうが重要ですので
キャップレートは低くても大丈夫です。
キャップレートの見極めは過去のデータで行ってはいますが
どちらかというとセンスというか感覚的な部分が大きいので
各自でいろいろ研究してもらえればと思います。
2008.09.10
不動産統計データから京都の趨勢をサキヨミ
こんちわ
にしむらです。
今日はＲＥＯＮの統計データから
京都のマクロ経済現象を分析しお伝えしたいと思います。
土地と新築住宅、中古住宅、中古マンションで販売価格のデータをみてみましょう。
＜土地＞
＜新築戸建＞
＜中古戸建＞
＜中古マンション＞
とりあえず販売価格前年比データを行政区ごとにまとめてみましょう
土地 新築戸建 中古戸建 中古マン 価格推移
上京区 大下落 微上昇 下落 下落 ▲
中京区 上昇 微上昇 大上昇 大上昇 ◎
下京区 大下落 下落 大下落 大下落 ×
東山区 超上昇 微増 超上昇 大上昇 ◎◎
左京区 大下落 微下落 上昇 大下落 ▲
北区 下落 上昇 上昇 上昇 ○
右京区 大下落 微下落 微下落 上昇 ▲
南区 大上昇 下落 大増加 下落 ○
山科区 大上昇 微上昇 下落 維持 ○
伏見区 大下落 下落 微下落 上昇 ▲
西京区 微下落 下落 微下落 大下落 △
全体 下落 微下落 微上昇 微上昇
以下は私の短観です。
不動産価格の２極化は明らかにみてとれるのですが
大きな傾向は
�ヽ鵬搬臆宗∪疚鷸峺�により大型の物件より小型の物件の流通が向上している。
みなさん家賃やローン支払いにシビアになられているのではないでしょうか。
土地からの新築やファミリータイプの建売を購入する人が減ってきているようです。
�△茲衢�便性のよい場所に人が移動している。
不動産に対する意識は明らかに「所有」から「利用」に変わっています。
やはり家賃や収益がそのバロメータになります。
中心部は大路の中、郊外は電車の駅の近隣が基本です。
�５�都らしい文化を発信できるエリアに魅力が再び高まっている。
東山区の大躍進を見れば明らかですね。
�い�金持ち、セレブが好む北部エリアが顕著になってきている。
大雑把にみると四条通より北の行政区が新築価格が高まってます。
ただし本データはあくまで行政区内の平均データです。行政区の中でも
もちろん良し悪しがありますので、お住まいの行政区が
赤字ばかりだと悲観しすぎることもないですよ。
というところです。
さて次回はこのデータを踏まえて、資産価値を落とさない住宅を
購入するためのエリア選びの指針を行政区ごとに示したいと思います。
宜しくお願いします。
にしむらです。
今日はＲＥＯＮの統計データから
京都のマクロ経済現象を分析しお伝えしたいと思います。
土地と新築住宅、中古住宅、中古マンションで販売価格のデータをみてみましょう。
＜土地＞
＜新築戸建＞
＜中古戸建＞
＜中古マンション＞
とりあえず販売価格前年比データを行政区ごとにまとめてみましょう
土地 新築戸建 中古戸建 中古マン 価格推移
上京区 大下落 微上昇 下落 下落 ▲
中京区 上昇 微上昇 大上昇 大上昇 ◎
下京区 大下落 下落 大下落 大下落 ×
東山区 超上昇 微増 超上昇 大上昇 ◎◎
左京区 大下落 微下落 上昇 大下落 ▲
北区 下落 上昇 上昇 上昇 ○
右京区 大下落 微下落 微下落 上昇 ▲
南区 大上昇 下落 大増加 下落 ○
山科区 大上昇 微上昇 下落 維持 ○
伏見区 大下落 下落 微下落 上昇 ▲
西京区 微下落 下落 微下落 大下落 △
全体 下落 微下落 微上昇 微上昇
以下は私の短観です。
不動産価格の２極化は明らかにみてとれるのですが
大きな傾向は
�ヽ鵬搬臆宗∪疚鷸峺�により大型の物件より小型の物件の流通が向上している。
みなさん家賃やローン支払いにシビアになられているのではないでしょうか。
土地からの新築やファミリータイプの建売を購入する人が減ってきているようです。
�△茲衢�便性のよい場所に人が移動している。
不動産に対する意識は明らかに「所有」から「利用」に変わっています。
やはり家賃や収益がそのバロメータになります。
中心部は大路の中、郊外は電車の駅の近隣が基本です。
�５�都らしい文化を発信できるエリアに魅力が再び高まっている。
東山区の大躍進を見れば明らかですね。
�い�金持ち、セレブが好む北部エリアが顕著になってきている。
大雑把にみると四条通より北の行政区が新築価格が高まってます。
ただし本データはあくまで行政区内の平均データです。行政区の中でも
もちろん良し悪しがありますので、お住まいの行政区が
赤字ばかりだと悲観しすぎることもないですよ。
というところです。
さて次回はこのデータを踏まえて、資産価値を落とさない住宅を
購入するためのエリア選びの指針を行政区ごとに示したいと思います。
宜しくお願いします。
2008.09.03
賃料マップの見方について
みなさま
おはようございます。
にしむらです。
今回は本ブログから閲覧できます不動産賃料マップについて
ご説明します。
左のリンクからもご覧いただけますが、下をご覧ください。
Ｇｏｏｇｌｅマップにエリアを定義する図形が書いてあり、そこをクリックすると
エリアごとの賃料の相場、賃料の幅や水準値が表示されます。
・５０�屬猟体�は２人住まい向け（カップル）の物件の予想賃料です。
・７０�屬猟体�は３〜４人住まい向け（カップル）の物件の予想賃料です。
・限界賃料はその街における最高賃料を示します。
・賃貸ターゲット
その町における有効なターゲット層を示しております。
街に供給（賃貸物件）があること、そして需要（顧客）があることを示します。
種類は以下です。
Ａ 学生（１５�屐腺横記屐法 。臓．轡鵐哀襦複横悪屐腺苅記屐�
Ｃ カップル（４０�屐腺沓悪屐法 。帖．侫．潺蝓次複僑悪屐腺隠娃悪屐�
Ｅ 富裕層 （９０�屐腺械娃悪屐法。董．札�ンドハウス
日本では結婚や子供が出来た時点で不動産売買を意識する傾向が強いため
普通の街では７０�岼幣紊覆氷�い面積になればなるほど賃貸よりも
売買が多くなります。敢えて大きな賃貸物件を借りて住みたいという
前向きな賃貸層、より広く高額なファミリータイプの賃貸層の成熟度が高い街ほど
職住近接で交通、商業面の利便性が高く、環境がよく、教育水準が高い
魅力がある街と定義できます。
従って７０�屬猟体舛漏垢離櫂謄鵐轡礇螢謄�、地価の水準を示す指標として
非常に重要になるパラメーターです。賃料分布は都心型の場合、
賃料単価が５０�屬里曚Δ�高くなり、郊外型の場合、
賃料単価が７０�屬里曚Δ�高くなる傾向があります。
限界賃料が街を牽引するお金持ちのリッチ度の水準を示します。
↓拡大してクリックしてください
大きな地図で見る
◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
以下は賃料データの算出の仕方です。
・賃料データは成約賃貸事例や募集事例を成約値に換算するため割り引いた賃料を
資料として用いております。
・築年数にはばらつきがありますので築１０年に標準化して換算しております。
従って新築の場合、１０〜１５％程度賃料を高く設定できる可能性があります。
・戸建の場合は耐用年数が短いので調整率を変えております。
また床面積は２割増しぐらいでマンションと同等の評価をします。
・駐車場付きはプラス評価をします。
◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
更新は定期的に行う予定です。
データはまだまだ粗いところがあるのですが、
徐々に改善していければと考えております。
購入の際にも
賃料＞ローンの支払い
となるような物件を選んでいただくことが重要です。
そうすることで資産価値の高い物件を選んで頂く事になるのです。
※本データマップは参考資料であり、成約事例、募集事例からの予想賃料です。
不動産は個別性が強く様々な要素が勘案され賃料が決まります。
決して予想賃料で貸せる事を保証するものではありません。
あしからずご了承ください。
おはようございます。
にしむらです。
今回は本ブログから閲覧できます不動産賃料マップについて
ご説明します。
左のリンクからもご覧いただけますが、下をご覧ください。
Ｇｏｏｇｌｅマップにエリアを定義する図形が書いてあり、そこをクリックすると
エリアごとの賃料の相場、賃料の幅や水準値が表示されます。
・５０�屬猟体�は２人住まい向け（カップル）の物件の予想賃料です。
・７０�屬猟体�は３〜４人住まい向け（カップル）の物件の予想賃料です。
・限界賃料はその街における最高賃料を示します。
・賃貸ターゲット
その町における有効なターゲット層を示しております。
街に供給（賃貸物件）があること、そして需要（顧客）があることを示します。
種類は以下です。
Ａ 学生（１５�屐腺横記屐法 。臓．轡鵐哀襦複横悪屐腺苅記屐�
Ｃ カップル（４０�屐腺沓悪屐法 。帖．侫．潺蝓次複僑悪屐腺隠娃悪屐�
Ｅ 富裕層 （９０�屐腺械娃悪屐法。董．札�ンドハウス
日本では結婚や子供が出来た時点で不動産売買を意識する傾向が強いため
普通の街では７０�岼幣紊覆氷�い面積になればなるほど賃貸よりも
売買が多くなります。敢えて大きな賃貸物件を借りて住みたいという
前向きな賃貸層、より広く高額なファミリータイプの賃貸層の成熟度が高い街ほど
職住近接で交通、商業面の利便性が高く、環境がよく、教育水準が高い
魅力がある街と定義できます。
従って７０�屬猟体舛漏垢離櫂謄鵐轡礇螢謄�、地価の水準を示す指標として
非常に重要になるパラメーターです。賃料分布は都心型の場合、
賃料単価が５０�屬里曚Δ�高くなり、郊外型の場合、
賃料単価が７０�屬里曚Δ�高くなる傾向があります。
限界賃料が街を牽引するお金持ちのリッチ度の水準を示します。
↓拡大してクリックしてください
大きな地図で見る
◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
以下は賃料データの算出の仕方です。
・賃料データは成約賃貸事例や募集事例を成約値に換算するため割り引いた賃料を
資料として用いております。
・築年数にはばらつきがありますので築１０年に標準化して換算しております。
従って新築の場合、１０〜１５％程度賃料を高く設定できる可能性があります。
・戸建の場合は耐用年数が短いので調整率を変えております。
また床面積は２割増しぐらいでマンションと同等の評価をします。
・駐車場付きはプラス評価をします。
◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
更新は定期的に行う予定です。
データはまだまだ粗いところがあるのですが、
徐々に改善していければと考えております。
購入の際にも
賃料＞ローンの支払い
となるような物件を選んでいただくことが重要です。
そうすることで資産価値の高い物件を選んで頂く事になるのです。
※本データマップは参考資料であり、成約事例、募集事例からの予想賃料です。
不動産は個別性が強く様々な要素が勘案され賃料が決まります。
決して予想賃料で貸せる事を保証するものではありません。
あしからずご了承ください。
2008.08.29
にしむら不動産情報局がスタートします
みなさま
こんばんわ。
いつもお世話になっております。
にしむらです。
このたび、にしむ不動産情報局は
一文字加えて「にしむら不動産情報局」として
新生オープンすることにいたしました。
内容としましては、
�ゝ�都の不動産マーケット（相場）分析
��不動産ファイナンス理論の研究
�５�都の経済・カルチャー情報
�さ�都の物件情報
に特化します。
すみません
これまでとそう大きく変わってません。。
ですが！
実践的な知識・理論の研鑽、発信、普及に努めるとともに
視聴者さまからのより多くの意見を頂き
私とお客様で相互に影響しあい、高めあえるブログに
できるよう頑張っていくつもりです。
これからもいっそうのご愛顧のほど宜しくお願いいたします！
そして今後としましては本業の�衄�清のブログとしても登録していただく予定です。
�衄�清の会社ＨＰのほうも、何卒ご愛顧のほど宜しくお願いいたします。
最先端の文化と伝統の文化が共存する美しい街。
懐かしいけど古臭くなくカッコいい。
時代の流行の波に翻弄されない文化的価値観。
そんな京都を創っていこうではありませんか。
京都に住みたいと思うみなさまが主役です。
こんばんわ。
いつもお世話になっております。
にしむらです。
このたび、にしむ不動産情報局は
一文字加えて「にしむら不動産情報局」として
新生オープンすることにいたしました。
内容としましては、
�ゝ�都の不動産マーケット（相場）分析
��不動産ファイナンス理論の研究
�５�都の経済・カルチャー情報
�さ�都の物件情報
に特化します。
すみません
これまでとそう大きく変わってません。。
ですが！
実践的な知識・理論の研鑽、発信、普及に努めるとともに
視聴者さまからのより多くの意見を頂き
私とお客様で相互に影響しあい、高めあえるブログに
できるよう頑張っていくつもりです。
これからもいっそうのご愛顧のほど宜しくお願いいたします！
そして今後としましては本業の�衄�清のブログとしても登録していただく予定です。
�衄�清の会社ＨＰのほうも、何卒ご愛顧のほど宜しくお願いいたします。
最先端の文化と伝統の文化が共存する美しい街。
懐かしいけど古臭くなくカッコいい。
時代の流行の波に翻弄されない文化的価値観。
そんな京都を創っていこうではありませんか。
京都に住みたいと思うみなさまが主役です。
2008.07.21
京北のお寺でノスタルジー
こんばんわ
下の地図はどこだか判りますか？
実は3年前に右京区に編入された京北（元北桑田郡京北町）です。
お休み日に遠出してきました。
powered by 地図Ｚ
天神川御池からＲ１６２を北へ1時間ほど北へひたすら進みますと京北に着きます。
京北は材木の林業の有名なところで、総合庁舎もりっぱな北山杉の丸太が
至るところにありました。
ウッディ京北といって材木の工芸品の展示場もあります。
京北を探検するなかで、史跡に指定されている常照皇寺さんというお寺があります。
鎌倉時代の南北朝の時代からある光厳法皇のゆかりのお寺だそうです。
桜の名所なのですが、時期はずれの夏なのに、あまりに雰囲気がよかったのです。
子山を登るかごとくですが麓から一本道です。美しく幻想的です。
丈方（本堂）の正面には紅に染まった紅葉がありました。
廊下も広く黒光りしています。
大広間
縁側が明るくなっておりますが、実は見事なお庭が広がっております。
寺の柱の淡い木の色と庭の緑がなんとも美しいコントラストなのです。
小堀遠州でしょうか。（庭師といえばこの人しか知らんのですが。。）
有名な庭師が手を入れられたのかなと思ってしまうようなお庭でした。
閑かで緑が美しく、ノスタルジック。 うまく表現できないのですが
何か京都市内の寺社にないものを感じました。
私のお気に入りのお寺になりそうです。
ちなみに京北では、鮎の釣りの名所やパラグライダーが出来る施設等
アウトドアのポイントがたくさんあるようです。
一度ドライブにお出かけしてみても面白いですよ。
下の地図はどこだか判りますか？
実は3年前に右京区に編入された京北（元北桑田郡京北町）です。
お休み日に遠出してきました。
powered by 地図Ｚ
天神川御池からＲ１６２を北へ1時間ほど北へひたすら進みますと京北に着きます。
京北は材木の林業の有名なところで、総合庁舎もりっぱな北山杉の丸太が
至るところにありました。
ウッディ京北といって材木の工芸品の展示場もあります。
京北を探検するなかで、史跡に指定されている常照皇寺さんというお寺があります。
鎌倉時代の南北朝の時代からある光厳法皇のゆかりのお寺だそうです。
桜の名所なのですが、時期はずれの夏なのに、あまりに雰囲気がよかったのです。
子山を登るかごとくですが麓から一本道です。美しく幻想的です。
丈方（本堂）の正面には紅に染まった紅葉がありました。
廊下も広く黒光りしています。
大広間
縁側が明るくなっておりますが、実は見事なお庭が広がっております。
寺の柱の淡い木の色と庭の緑がなんとも美しいコントラストなのです。
小堀遠州でしょうか。（庭師といえばこの人しか知らんのですが。。）
有名な庭師が手を入れられたのかなと思ってしまうようなお庭でした。
閑かで緑が美しく、ノスタルジック。 うまく表現できないのですが
何か京都市内の寺社にないものを感じました。
私のお気に入りのお寺になりそうです。
ちなみに京北では、鮎の釣りの名所やパラグライダーが出来る施設等
アウトドアのポイントがたくさんあるようです。
一度ドライブにお出かけしてみても面白いですよ。
