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みなさま!
ご無沙汰しております。

にしむらです。

あろうことか3ヶ月もブログがお休みになっておりました。

建築士の資格の学校の指導員からは毎週15時間勉強!なんて言われ
宿題に終われる毎日です。子供も半年を過ぎてお座りと動きが
出きてきたので帰宅したらしたで目が離せません(泣)
とまぁこんな状況です。


町家保存を題材にしたかったのですが、いくら町家残しましょう。と訴えても
売主さんに響かねば意味が無いとかな思い
今回は敢えてオーナー目線での原稿にしたいと思って書きます。

京町家保存をいくら訴えても、古家のオーナーに届きにくいのは
自分の家が町家だなんて思ってないと言う事があるのでしょう。
皆さん口を揃えて仰るのが「柱も梁も細いし、ただのボロ家だよ」と・・・

そうじゃありません!京町家は戦前の商工業者の職住兼用の庶民の家です。
定義はいろいろありますが、㈱八清では
市内旧市街地で戦前の伝統工法の家であれば広義に京町家と呼んでいます。
だからボロ家でも京町家なんですよ。笑

相続等で古家の売却の話になったときに
解体して更地にして売る話になるケースが多いです。

京都市内の旧市街地で売却をされる場合、戦前の築年数不祥の家は
ほぼかなりの確率で京町家ですから、よほどの事が無い限り
古家付きのままご売却されたほうが高く売れるケースが数多くあります。
理由についてを説明します。

更地にする場合、隣接地所有者が購入し駐車場にしたいというようなケース以外では
その後の新築が前提になってきます。
中古の加工を行って再販売する会社と
解体し、新築を行う建売会社を比較してみましょう。

古家付きでの売却が有利な場合

①更地=新築は何かと経費がかかる。

中古の改修(リフォーム・リノベーション)と新築にかかる経費を比べた場合
新築の原価には以下の経費が必ずかかります。

A 解体費・隣接地の養生費
B 道路工事費、側溝工事費
C 地盤改良(場合によりますが)
D 水道の口径変更
E 土工事、舗装費
F ブロック塀など外回りの外構工事費
G 建築確認
H 住宅性能保証、その他保証関係の申請費
I 切り売りの場合は境界線における筆界確定と分筆

新築分譲はダイナミックではありますが、たくさんの手続きと経費が必要です。
リフォーム・リノベーションの場合でも上記の費用を
かける場合はありますが必須ではありません。

②京町家や古家には味わいと希少価値がある。
 そして改修(リノベーション)により付加価値がつきやすい。
 

京町家は他には無い味わいや文化的価値があり改修(リフォーム・リノベーション)により
 付加価値が付きやすく、全国、いや世界の顧客が買主になる可能性があります。
 
 老朽化の進んだボロ家でも、構造補強や現代的な生活のできる空間とし
 外観を町家らしく元に戻すことで、魅力的な物件となります。
 改修後のリノベーション物件は面積あたりの単価では建売住宅と比べても
 遜色の無い値段で取引されています。
 
 そして京町家の存在は文化都市である京都にとってシナジー効果が高く
 住宅に質や味わいを求める人が今後増える傾向にあることも
 京町家購入希望者が増える追い風になると思います。
 
③小中規模の中古住宅や京町家は敷地の容積利用効率が良い。

 中古住宅や町家では容積率規程の前の既存不適格物件で
 容積の利用効率が高く(建ぺい率や容積率を超過していることもあります)
 合理的な土地利用の形となっています。
 
 京町家はどちらかというと小さな物件が多いですが、
 12坪~25坪くらいの敷地に20坪~30坪ほどの建物が乗っており
 非常にコンパクトにおさまっています。
 商家や武家屋敷みたいな大型建築では贅沢な土地の利用の形もありますが・・・稀です。
 建替えすると、小さな家しか建たない条件の敷地はなおさら解体しないほうがいいです。 

 といわけで結果的に    
 ・新築と比べるとコストが抑えられる。
 ・核家族化が進み子供が少ないという現代の世帯構成に合う。
 ・都心部では車が乗らない世帯が増えている。
 ・長屋形式も多く間口をめいいっぱい使える。

④細い道路に接する物件は、建売業者さん、新築希望者は購入し辛い。


 この場合、建売業者さんは高い買取値を出しにいくいですね。
 工事がしにくいだけでなく、車が通らないので新築には適さないということも理由にあります。
  
 でも中古改装住宅を購入される方の目線で言えば、
 細い道は車が通らないので子供には安全で良いと言われる方も多いです。
 また京町家の購入される方は車を持たない方も多いです。
 
 中古住宅・町家のリフォーム業者、購入希望者は細い道を大歓迎します。


⑤路地、通路に接する物件の大半は再建築不可物件であり新築ができない。
(市役所での確認が必要です)
 
 この場合は、放置による危険がない限りは解体してはなりません。
 建物が出来ない、物置にしか使えない土地=売りにくい土地になってしまいます。



逆に更地(新築用地)のほうが高く売れる可能性が高いケース
○③の逆で、容積の利用効率が低い場合
があげられます。

すなわち、容積率の高い用地に、小さな建物がポツンとあるケースです。
 また都心の大型町家などがマンションになり易いのも、一般購入者で資力がある方が
少なく中古の改修業者としても普通に住宅に改修したのでは販売がしにくいため
事業計画の策定が難しいことが挙げられます。

逆説的に言うならば京都市や国など行政が能動的に大型の町家を守る仕組みを作ってくれなければ
容積率の高いエリアの広い道路に面する京町家は残りにくいということになります。

逆に小中規模の物件の場合は①~⑤の理由により不動産会社やエンドユーザーに売却される場合は
更地にするよりも古家付き、町家付きの現況のまま売却されるほうが
結果的に高く売却できる可能性があります。
そして京都の景観を守ることが出来、Ecoというのも何よりもよいですね!

古家や町家のご売却の際は、更地にする前に京町家や古家の利活用が得意な㈱八清にも
ご相談されるのをお薦めします!

ちなみに上のように敷地の容積利用効率が悪い中古物件の場合は、
㈱八清が企画する場合、家庭菜園のできる自然派町家リノベーションにしましょう!
なんて提案の1つにしていくのかと思います(笑)

みなさんも町家を残しませんか?
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みなさま

あけましておめでとうございます!
にしむらです。

年々ペースが落ちてますブログ執筆ですが
本年は建築士資格のお勉強や育児でいっそう厳しそうです。。
とほほ。。ぼちぼちやっていきます。

さて、2011年の八清ですが
デザイン力や想像力を強化して
さらに面白い商品をいろいろ作っていきます。

その目玉となりますのが、八清製シェアハウス「京だんらん」です!

京だんらんは見ず知らずの若者:男女数名が
㈱八清によりオシャレにレトロに改修された
家具、備品付きのリノベーション住宅のひとつ屋根の下に
一緒に住まうという企画物件です。

お風呂やキッチンなどの水廻りダイニングルームやラウンジ、
お庭や共用部の家具・家電、生活消耗品は共有しますが、
それとは別にきちんと個室が確保されています。

ラウンジ(リビング)ダイニングに出て来れば、一緒に話したり、食事をしたり
自然な交流ができますし、別に話さなくても読書をしていても構いません。
カフェのように誰か人が入る。
この遠くなく近くなくの距離感もシェアハウスの魅力です。

そして問題となりやすい共同生活ならではのトラブルが心配されますが
人間間の管理:コミュニティ管理を八清で行いますので安心です。
また共用部分の清掃も運営業者の八清にて行います。


さて、八清運営の第一号のシェアハウス「京だんらん東福寺」
JR奈良線と京阪電車が乗り入れる
東福寺駅から徒歩5分のところにあり
通りから路地を内に入ると・・タイムスリップしたかのような
面白い雰囲気の場所に物件があります。

ver3人有s

おっと!
やはり京町家です!


でも今までにない
町家っぽくない
ノスタでシンプルモダンな
かわいいお家なんです!

皆様にちょっとだけ完成前の状況をお見せしますね。

IMG_4635s.jpg
↑中庭の眺められるインナーテラス。いわば幅広の縁側ですわね。
ここにリラックスソファを置こうと企画しています。

IMG_4613s.jpg

↑これは何だと思います?
鏡の設置がまだなんですが
2階のホールに配置する4面洗面化粧なんです。

朝起きたらここでオハヨーさんとなります 笑

IMG_4627s.jpg
↑は1階離れにあります5.4帖の個室です。


IMG_4618s.jpg
↑2F和室です。
勾配天井にロフトもついているんですよ。
梁が見えてていい感じです。

他にもパーティのできそうな中庭やルーフデッキ。
大きなキッチンやお風呂などいろいろ魅力があるのですが
今日はこんなところにしておきましょう。


普通の賃貸住宅と違い、慣れない共同生活ですので
コミュニティの調和を重視します。
そういうわけで入居者さまへの審査もすこーし厳しくなりますが
とにもかくにも審査を通過した6人の入居者の方が
ここでの生活を創ります
いったいどんな事になるのでしょうか!?
ドラマのような毎日が始まります。

募集要項の公開は1月末ごろ。
募集開始(案内受付)は2月中旬ごろを予定しております。

みなさま、京だんらんサイトにて続報をお待ちくださいませ!
みなさま

おはようございます。
にしむらです。

河原町は斜陽なんて言われ
最近は寂しい話題が多く飛び交います。

四条河原町の阪急百貨店の閉鎖、河原町ビブレ(河原町蛸薬師西入)、宝飾店の寺内など
百貨店、大型店舗、専門店の閉店、統合が相次いでいます。
阪急s 
↑閉店が決まった阪急百貨店京都店


四条以南で栄えた寺町通の電気屋街はもはやかつての電器屋街ではなく、店舗構成が大幅に変わった
多様性に飛んだ本来の商店街の姿に戻ろうとしている。(悪いことではないが)
今、河原町で順調なのは専門衣料店、カラオケ屋と大型書籍店、小型の宿泊施設ぐらいです。

どのような経済情勢が背景にあるのか
にしむらの分析

周知の通り、アパレル系の商業店舗はユニクロやGAP、無印良品のような顧客の高品質・低価格志向と
近隣やネット営業による競合店増加による競争の激化にあえいでいます。
バルフロアs 
↑高級衣料品で鳴らしたBALも今はこんなラインナップ。

そして不況で高額帯の洋服が売れない。
しかも新聞では
大学生の生活費は8年間で3割ダウンという悲しい統計も・・


地価公示でも市内最高値の四条寺町東入る2丁目御旅町は
371万円/㎡→326万円/㎡ 12.2%ダウンで

京都駅前の烏丸通七条下る東塩小路町は
208万円/㎡→193万円/㎡ と7,2%に踏みとどまっているところを考慮すると

四条河原町よりも京都駅周辺・京都駅からアクセスのよい立地の
利便性・収益性が評価されている格好です。
それに加え、今後、四条烏丸、京都駅北(旧近鉄百貨店跡地)、京都駅南(イオンモール)
で大型店舗が次々とオープン。いっそうの販売競争の激化が予想されます。

では今後どうすればよいのでしょうか?

四条河原町の復権に向けての施策

現在の不況下の情勢にどのようにすると活性化するのか?
ポイントは専門化顧客層の拡大動線の確保です。


地域特性から考えて見ましょう。
本来、四条河原町という土地柄は明治以降に開発された商業の街で
歴史的な経緯でみるならば特別高級な場所ではありません。
現在、烏丸のほうに高級ブランド店が集まっているのは
古えに栄えた繊維業の街から第3次産業主体の現代の業務地域
そして昨今ではちょっと遊べる大人のエリア「烏丸」へ変遷による
影響が強いのです。
四条河原町はやはり若者向け、大衆向けという路線が基本となると思います。
ただし、河原町通は北部と南部で雰囲気ががらっと変わります。
歩けば判りますが河原町通も御所南学区の二条と高度商業地域の四条そして京都駅より南では
まるで異質な世界になってしまいます。

御池に近いエリアでは高級志向のものでも受けいれられます。
四条に近い路地裏には歓楽街や風俗店などやや猥雑な雰囲気が
ありますのでこちらは大衆のエリアになります。

「専門性」
お店としてのコンセプトをきちんと固め、それに特化し強みを拡大することです。
Minaは女性向け、OPAはティーンズファッション、藤井大丸は若者向けの最先端のブランドの誘致に成功しています。
カラオケのジャンボカラオケ広場はプレミアムフロアの設置など多様性に富む商品の展開で成功している。
やはり本来の立位置を見極め、得意分野で勝負する姿勢を強めることが一番です。
ミーナs
↑昨年オープンしたミーナは20台女性向けに特化したマーケット戦略を採っている。

「顧客層の拡大」
この不況の真っ只中で、京都市の地域の若者の内需だけで勝負するのでは
あまりにもパイが少ない。若者以外の年齢層のお客様や
遠方からのお客様を呼び込める(近畿圏の日帰りレジャー層、旅行客、ビジネス客)
京都にしかない商品・サービス
を展開できるかがポイントです。
百貨店にあるたいていのブランドは大阪や神戸の百貨店で手に入るものです。

たとえば
・ちょっとオシャレな壮年者向けのアパレル専門店や
リラクゼーション分野やアンチエイジングや美容分野も含めて
医院やフィットネス施設を増やす。
壮年者向けの60’70’のライブハウス。

・観光客向け(主にこれから増えるアジア圏などをターゲット)に低価格帯の宿泊施設を造り、
観光人口の消費を誘導する。なんてのはどうでしょうか?
ナインアワーズ1ナインアワーズ2
↑光で入眠・起床を支援するシステムを搭載し寝る・シャワーを浴びる・身支度する3つの機能・品質だけに特化した次世代型カプセルポッド「ナインアワーズ京都寺町」(寺町通四条下る)はオープン後好調な滑り出し。


「動線の確保」
上記のように違った層を取り込むにはこの部分が重要です。
東山・祇園エリアで遊んだ旅行客を河原町に立ち寄らせ食事や買い物をさせ
河原町で宿泊させ夜まで遊ばせる。
そんな連携が東西の動線の確立には必要と考えています。

京都駅⇔四条河原町へのアクセスも非常に重要です。
もっと市バスの便利さをアピールできればと思います

さらに言うなら東山や祇園で遊んだ人を、
河原町まで歩かせて阪急で大阪・神戸に帰す。(近畿圏の日帰り客)
河原町→烏丸と歩かせて市営地下鉄で京都駅に帰す。(全国旅行客)
地下鉄エキナカで買い物もしてもらう。
そういう回遊性がもっとできれば面白いのです。

私自身は京都が不景気だと思っていません。
世の中が便利になりモノが安くなりすぎたために人々が街に出て
買い物やサービスを購入する機会を失っただけなのです。
ネットや量販店では買えないモノ・体験できないサービスを創出する必要があります。
そこには人と人の繋がりや人の動き・体験型のサービスがポイントになるような気がします。
阪急やビブレが閉鎖になるのも競争社会の必然といえます。

総合的にはやはり街としての魅力を高める面白くよい店舗が必要なのです。
インターネットではできない体験・店舗に訪れる楽しみを創造するか
ここは経営者の企画次第です。

もちろん河原町商店街振興組合の宇治田理事長の期待する
大学の学外キャンパスの誘致も一つの方法です。
頑張って欲しいなと思います。


どもども
にしむらです!

今日は子供心をくすぐるカフェを紹介します。
京都の祇園で本格的な鉄道ジオラマのカフェ「デコイチ」さんがオープンし
賑わいを見せているようで、嫁さんと覗いてきました。


場所は祇園。花見小路通新橋を東に入ってすこし歩いたところ
少し判りにくいのですが南側のビルの2階にあります。(看板あります)

エレベータを上るとそこは、ジオラマが拡がる夢のような世界。
すぐにコスチュームを着た車掌のお兄さんがお店の利用案内をしてくれます。

デコ全景

まずは美しいジオラマをご鑑賞ください。
ジオラマ

もちろんカフェですから、飲み物だけ注文しておいて
何もせずまったり鉄道を鑑賞していてもよいのです。

コースは以下の3つ

・グリーン席  フィギュアの鉄道をレバーで実際に運転できる席
 大人:400円 小人:200円 鉄道車両持込(30分):700円 レンタル(15分):800円

・指定席    鉄道ジオラマの前のカウンターと奥のテーブルの2席確保 大人:400円 小人:200円

・自由席    奥にある自由席。お食事も取れます。 大人:200円 小人:100円

お食事やお酒も含む飲み物も充実していいます。
お勧めはデコイチ特製カレーだそうです。

グリーン席をとって早速、車両レンタルしてプレイしてみました。
手前に見えるのが操作盤。
デコ操作版
これで自分で加速させたり、ブレーキをかけたりできるのです♪

では動く車両をお楽しみください。
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最期には帽子を借りてお店の方に記念撮影していただきました。
気分は車掌さ~ん。
こんなサービスも忘れないところが流石です!

デコ記念撮影

趣味が高じて、こんな楽しいお店を企画できるのだから商売は面白いです。
我々のような素人でも十分雰囲気を味わえ楽しめるのですが
車両の持ち込みOK(有料)や車両預かりサービスなどコアなファンの
リピートを狙うサービスも実によく考えられたものです。

以前にラジコンの動かせるバーが秋葉原にあったりして
こういう系統のコアなお店は東京にしか出来ないと思っていました。
京都にも確実にこういうコアなクリエイティブな方が存在し、
未来の京都の文化・付加価値を創り出してくれる、そんな風に思います。

自分と嫁で過ごす事1時間。頼んだのはマンゴージュース2つ。
車両レンタル・運転で遊んで2700円。
休みなので人が多かったが、この分だと夜は相当賑やかになりそうです。

ついつい不動産屋の思考回路で
1日売り上げ10万円。月間売上は300万円くらい?であれば
祇園のビル2Fのテナント代30万円でも全然問題なしですね。
なんて考えてしまいます。
こういう面白いお店が不況に陥った祇園エリアを救う起爆剤となって欲しいです。

みなさんも是非遊びにいってください。
2009.11.19 米国旅行記2
ども!
にしむらです。

先週のアメリカ旅行記の続きです。

新婚旅行4日目は移動日。
オーランド→ミネアポリス→ラスベガスに向かいます。
ラスベガスはいわずと知れた世界最大のカジノの都市。
いえいえ。代名詞はカジノからエンターテインメントの都市へと進化を迎えます。

聞いて驚いたのですが、ラスベガスのあるネバダ州は税金がほとんどかからないとか・・
修の歳入ほとんどはカジノで賄われているのです。
また市民の80%が観光業に関わっているという事実!
さらに驚愕なのはラスベガスのホテルの平均稼働率は96%だそうです。。
まさに不景気知らずの都市です。
金曜日の夜になるとどこぞのお金持ちがヘリコプターをチャーターして
ホテルの屋上に着陸する。そんな風景も当たり前になっています。
ラスベガスはあるジャンルに特化した都市という可能性を示唆してくれました。

では街の概観を報告です。
ほぼホテルの8割はストリップといって都市を縦に貫く大通りに集中しています。

カジノの規模はいわずと知れたもの、規格外のデザインのド派手なホテルばかり。
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ピラミッドやスフィンクス、エッフェル塔、ローマ神殿みたいなのも見られます。

ホテルに併設されるショッピングモールもたくさんありました。
規格外のゴージャスさ。
なんと建物の中に空が拡がっています。
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また街のあちこちのホテルで炎や噴水が出たり舞台劇のような無料ショーがいっぱい。
シルク・ド・トレイユやマジシャン、ファッションなど世界中の注目を集めるショーも
あちこちでみられます。

ネオンがあちらこちらに煌くほんとに眠らない街です。
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下はラスベガスの繁華街、
旧ホテル街区のアーケードスクリーンの動画をお楽しみに。
クリックして見てください。↓

Lasvegasアーケードスクリーン

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6日目はラスベガス近郊の小型機に乗り込んでアメリカの誇る歴史遺産
グランドキャニオン国立公園に出かけました。

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地層の変化、地殻変動で何億年もかけて形成された眺めは感動ものでした。
まさに絶景!
それを考えれば人間の一生なんてちっぽけなもんですね。
一瞬一瞬を一生懸命生きなきゃと思います。

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ところで肝心のカジノは2000円で2時間ほどしかプレーしていません。
また別のメンバーでゆっくりさせていただきましょう!
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最期はお土産の購入でバタバタ。
さぁ京都に帰って仕事だ。仕事だ。
この体験を糧に面白い物件を考えてみます。

では!
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